La Junta de Propietarios o Asamblea de Propietarios está constituida por todos los propietarios y se encuentra representada por la Junta Directiva, siendo el máximo ente dentro de un PH sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal para ejercer su gobernabilidad.
¿Que es una Junta de propietarios en Propiedad Horizontal?
La ley 284 del 2022 en el Título 1 (Disposiciones Generales), en su artículo 6, # 4, define el término de Asamblea de Propietarios de la Propiedad Horizontal como el máximo organismo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estará formado por los propietarios. Adquiere su personería jurídica una vez inscrito el título constitutivo en el Registro Público.
Funciones y objetivos de la Junta de Propietarios
Entre las funciones y objetivos de la Asamblea de Propietarios están:
- Vigilar que se cumpla con las normas de mantenimiento establecidas en el PH.
- Cuidar el buen uso de los recursos o fondos provenientes de las cuotas de gastos comunes
- Resolver cualquier conflicto entre propietarios para preservar la convivencia pacífica dentro del PH
Cabe destacar que la Asamblea de Propietarios es quien toma las decisiones haciéndolas constar en Actas de Asamblea con las formalidades de Ley.
Tipos de Juntas de Propietarios
Cuando hablamos de tipos de Junta o Asamblea de Propietarios nos referimos a que depende de su convocatoria y difieren en su periodicidad, según lo contemplado en la nueva ley 284 promulgada en febrero del 2022.
Asambleas Ordinarias
Es aquella que tiene una agenda acordada en períodos anuales según lo establecido en la ley; la misma tiene carácter obligatorio, ya que el objetivo es dar un informe acerca del funcionamiento del PH, los ingresos y egresos, la elección o ratificación de la Junta Directiva, entre otros.
Asambleas Extraordinarias
Son convocadas cuando un imprevisto o necesidad lo amerite dentro de un PH, pudiendo establecerse una primera y una segunda convocatoria de ser requerida. Dicho esto, es necesario aclarar que la reciente Ley 284 regula las Asambleas Extraordinarias reduciendo el tiempo mínimo de convocatoria a 3 días. Estas son solo para tratar un tema en particular.
Asambleas de Propietarios Virtuales
En la nueva normativa contemplada en la Ley 284, se establece que la Asamblea de Propietarios puede realizarse con el apoyo de la tecnología de forma virtual o también mixtas, es decir de forma presencial y virtual.
¿Cómo se convoca una Junta de Propietarios en Propiedad Horizontal?
Una vez cumplido con el tiempo para la respectiva convocatoria, es necesario cumplir con ciertos pasos más para no comprometer la legalidad de la misma. Se debe conocer quién es el responsable de convocar, así como también, cerciorarse de que todos los propietarios estén al tanto del tema que abordará dicha Asamblea.
Plazos y requisitos para convocatoria
La convocatoria debe ser realizada por la Junta Directiva, según lo establecido en el artículo 50 de la ley 284. Es necesario cumplir con los plazos y requisitos previstos para evitar la nulidad de lo que se resuelva en las Asambleas.
- Se debe cumplir con el tiempo establecido para la convocatoria, no menos de 10, ni más de 20 días hábiles.
- La citación debe contener la fecha, el lugar y la hora en que se celebrará la Asamblea, muy explícito para evitar vicios de forma.
- La notificación puede hacerse por carta o por correo electrónico con la dirección del propietario o entregar la citación en las unidades de vivienda directamente.
Contenido de la convocatoria a la Junta de Propietarios
La agenda u orden del día de la reunión debe ser explícita según la ley para evitar violar los principios propios de una Asamblea deliberante, ya sea Ordinaria o Extraordinaria. No incluir los “asuntos varios” ya que no permiten que los propietarios propongan sus puntos de vista y estén preparados para tomar decisiones. Por ello, la reciente Ley 284 establece que la citación debe ir acompañada del informe anual en caso de ser una reunión Ordinaria de Asamble de Propietarios.
Quórum necesario para la celebración de la Junta de Propietarios
El Quórum o cantidad mínima requerida para la toma de decisiones en una Asamble de Propietarios, debe ser un número que represente más de la mitad de las unidades de vivienda del PH y tomará las decisiones con el 51% de los votos de los concurrentes, siempre y cuando estén al día con el pago de las cuotas de gastos comunes.
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preguntas frecuentes sobre la Junta de Propietarios en Propiedad Horizontal
¿Qué ocurre si no se alcanza el quórum en la Junta de Propietarios
Para aprobar reformas en el Reglamento de Copropiedad, se requiere la aprobación del 66% de los mismos. En cuanto a la aprobación de cambios en las cuotas de gastos comunes ordinarios o extraordinarios, se requiere también del 66% (si se realiza en la primera convocatoria) y el 33% en caso de haber una segunda convocatoria por falta de quórum en la anterior.
Para el nombramiento de nuevos miembros para la Junta Directiva se necesitará el 51%, la mitad más uno de los propietarios. En otras decisiones en las cuales la ley no exija un número determinado de quórum con el 20% será suficiente. En resumen, a falta del quórum requerido será imposible tomar decisión alguna durante las convocatorias.
¿Qué pasa si no puedo asistir a la Junta de propietarios.
Si se completa el quórum con todos los procedimientos de ley, lo que se esté decidiendo será sancionado sin tu participación y, por lo tanto, deberás acatar las decisiones que se tomen.
