En los últimos años se ha puesto de moda en las propiedades horizontales la imposición de multas por la inasistencia a las asambleas de propietarios y hablo de moda a nivel internacional ya que en otros países de Latinoamérica también se ha proliferado dicha práctica.
Ahora bien, a nuestras oficinas constantemente nos llegan consultas ya sea por parte de administradores o juntas directivas (para implementar esta multa) y propietarios (por que le han impuesto dicha multa) sobre la legalidad de la multa, entonces ¿Se puede multar a un propietario que no asista o se haga representar en la asamblea de propietarios de su propiedad horizontal?
Antes de responder esa consulta tenemos que analizar y desarrollar algunos puntos jurídicos y principios rectores de la propiedad horizontal.
Primero que todo, ¿Qué es una multa y por qué se imponen las mismas?, una multa es la sanción usada normalmente en las propiedades horizontales consiste en el pago de una cantidad de dinero, impuesta por no cumplir con alguna obligación establecida en materia de la propiedad horizontal en la ley, reglamentos o resoluciones.
Entonces las obligaciones específicamente hablando de los propietarios en materia de propiedad horizontal las podemos encontrar, normalmente, en las leyes especiales (Ley 31 de 2010, Panamá), reglamentos de copropiedad y resoluciones, por lo tanto, es vital que la multa que se le impongan a un propietario por la inasistencia a la asamblea de propietarios esté debidamente descrita como obligación en algunos de estos documentos.
Ahora bien, si la obligación de asistir a la asamblea de propietarios no esta mencionada en el reglamento de copropiedad la recomendación seria crear dicha obligación en el reglamento de copropiedad cumpliendo con el quórum que establezca la ley y luego crear la multa, situación que se dice mas fácil de lo que se puede hacer ya que en el caso de la ley 31 de 2010, el quórum para la modificación del reglamento de copropiedad es el mas estricto y difícil de conseguir.
Es una realidad que las comunidades que han incluido esta práctica para lograr los quórums en las asambleas les ha funcionado, llevando la asistencia de 20 o 30 % (orgánico) a 70 u 80 %, lo que valida que la medida cumple su objetivo mediante la coerción a los propietarios.
Según consultas realizadas a las autoridades competentes (Dirección de Propiedad Horizontal, del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial) la multa en mención tiene su fundamento legal en la facultad de la asamblea de propietarios (ente máximo dentro de la propiedad horizontal) de regular y reglamentar el uso y comportamiento en la propiedad horizontal, lo que para mí es una respuesta simplista y un error ya que existen derechos de primera generación que no pueden ser eliminados o limitados por una asamblea de propietarios.
Sobre la obligación de asistir a la asamblea de propietario, mi opinión es:
• Para la persona jurídica propiedad horizontal es vital la asistencia de los propietarios a las asambleas, ya que la asamblea de propietarios se constituye con un quorum mínimo de propietarios necesario, lo que obliga la asistencia para lograrlo.
• Consecuentemente es de vital importancia que se constituya para que la propiedad horizontal cumpla con su función principal que es la administración y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal.
• Entonces la no asistencia pone en riesgo que la Asamblea de Propietarios de la propiedad horizontal cumpla con esta función, por lo tanto lo convierte en una obligación intrínseca de los propietarios de una propiedad horizontal.
Por lo antes explicado ya existe la obligación solo faltaría crear la multa lo cual debe realizarse en una asamblea de propietarios con el quórum establecido por la ley y así superar esta situación que normalmente secuestra a las propiedades horizontales en avanzar con relación a sus obligaciones.
Mario Vargas
Asistir a la asamblea de propietarios es un Derecho (no una obligación), por lo que suena absurdo poder multar a alguen por no utilizar su Derecho.