Después de ser promulgada la nueva Ley de Propiedad Horizontal en Panamá hemos recibido un gran número de consultas por parte de Propietarios, Administradores y Juntas Directivas, en las cuales resalta el tema de la morosidad en cuota de mantenimiento de Propiedad Horizontal; así como también, de los recargos y sanciones aplicadas en estos casos.
Comenzamos mencionando que la Asamblea de Propietarios es la figura encargada de establecer las pautas para que la Junta Directiva tome las acciones pertinentes para conseguir acuerdos de pago e incentivos, que permitan lograr una recaudación de cuotas de gastos comunes exitosa.
Por otra parte, la Junta Directiva tiene la plena facultad de autorizar al administrador de la propiedad horizontal para que ejecute el cobro de las deudas de los propietarios, ya sea por vía administrativa o judicial de acuerdo al Artículo 80 de la Ley 284 de 2022.
Para tener un panorama completo y con términos explícitos, consideramos pertinente profundizar con antelación en las definiciones de cuota de gastos comunes y morosidad a efectos de la Ley en vigencia.
Cuota de gastos comunes
En el Artículo 6 de la mencionada Ley, se especifican los términos aplicables; en tal sentido, el significado de cuota de gastos comunes queda asentado textualmente de la siguiente manera:
Suma de dinero que le corresponde pagar a cada propietario por cada unidad inmobiliaria inscrita a su nombre en el Registro Público, con el fin de cubrir los gastos de administración, conservación, reparación, seguros, mantenimiento y operación, así como el Fondo para Imprevistos, según lo establezca esta Ley, su reglamentación, el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios.
Además, incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedad o las aprobadas por la Asamblea de Propietarios.
Las cuotas de gastos comunes deberán fijarse en el Reglamento de Copropiedad de la siguiente forma:
- Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades.
- En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria. Las cuotas de gastos comunes no podrán ser objeto de gravámenes o medida cautelar por la naturaleza de estos, excepto por el incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocido mediante sentencia judicial. En dicho caso, solo se podrá cautelar el Fondo de Imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal hasta el monto líquido decretado por la instancia judicial.
Morosidad
Continuamos citando las definiciones de la Ley 284; la palabra morosidad hace referencia al “Incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad; de no estar definido este plazo, se considerará el último día del mes como fecha límite de pago”.
La Ley menciona claramente que los propietarios están en la obligación de pagar las cuotas comunes sean ordinarias o extraordinarias. También señala que la cancelación de las cuotas se realizará a través de pagos mensuales, los cuales generarán un recargo cada vez que estos se hagan después de la fecha límite pautada para la obligación.
Consecuencias de la morosidad en cuota de mantenimiento de Propiedad Horizontal
Los propietarios que mantengan un estatus de morosidad en cuota de mantenimiento de Propiedad Horizontal, tendrán que afrontar las consecuencias previstas en la Ley 284; siendo estas las siguientes:
Inhabilitación para votar
El Artículo 51 menciona que cada propietario tendrá derecho a voto en las reuniones de la Asamblea de Propietarios. Sin embargo, aquellas unidades inmobiliarias que no estén al día con los pagos correspondientes a las cuotas de gastos comunes, quedan inhabilitadas para ejercer dicho derecho.
Procesos ejecutivos
Se podrá iniciar un proceso ejecutivo contra el propietario de la unidad inmobiliaria, teniendo como pruebas los estados de cuenta y recibos no pagados. Para que esta medida pueda ser aplicada, deberán haber pasado 2 meses o más del vencimiento del pago.
Acciones administrativas y/o legales
El Artículo 28 reseña que los propietarios que incumplan los pagos de cuotas de gastos comunes dentro de las fechas establecidas, quedan expuestos a:
- Ser sancionados con un recargo hasta de un 20% de cada cuota vencida.
- Que su unidad inmobiliaria sea anunciada en un lugar visible del PH como una propiedad en mora.
- Que le sea suspendido el uso de áreas recreativas y servicios comunes (gas, internet, televisión por cable, ascensores, portón eléctrico, etc.).
- Que se le niegue el servicio de vigilancia, seguridad, portería, permisos de remodelaciones, construcciones y más.
- Que se le restrinja el acceso vehicular de sus visitantes o proveedores.
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