Últimamente, las modificaciones de fachada en la PH Panamá han sido un tema de gran demanda en nuestras oficinas. Las dudas surgen a raíz de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, en la cual vienen expresadas todas las disposiciones sobre este y otros temas de interés.
Muchos desconocen el significado real de “fachada” en la propiedad horizontal, lo que genera mucha incertidumbre sobre los cambios que se pueden hacer (y los que no) en las partes externas de las unidades inmobiliarias.
En esta publicación, definiremos el término fachada de acuerdo a la Ley 284 de 2022 y hablaremos de las restricciones existentes para las modificaciones de fachada en la PH Panamá.
¿Qué es la fachada según la Ley?
Se entiende como fachada cualquiera de las partes o áreas externas de las unidades inmobiliarias pertenecientes al Régimen de Propiedad Horizontal, es decir, que desde el techo de una casa, los balcones y hasta la puerta del vestíbulo de un apartamento son consideradas fachadas.
La fachada forma parte de un bien común, por ende, no puede ser modificada sin el consentimiento previo de los demás propietarios. La fachada no solo representa la apariencia externa de una edificación, también es un componente de apoyo esencial al igual que el resto de las paredes, columnas o cimientos.
Entonces, ¿Cómo se pueden realizar modificaciones de fachada en la PH Panamá?…
Esto es lo que dice el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal
En el numeral 6 del mencionado artículo se expresa claramente que los propietarios, residentes u ocupantes de la unidad inmobiliaria perteneciente a la propiedad horizontal, tienen prohibido “modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del bien inmueble, sin el consentimiento del 66% de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes, sin el estudio de un arquitecto y la aprobación de las autoridades competentes”.
¿Qué pasa si se altera una fachada sin autorización?
Los casos de modificaciones de fachada en la PH Panamá que se lleven a cabo incumpliendo los requisitos de la Ley y el Reglamento de Copropiedad, son tratados mediante el Juez de Paz o las autoridades competentes, quiénes tienen la autonomía para obligar al propietario (o propietarios) de las unidades inmobiliarias a reponer a su estado original los elementos modificados dentro de los próximos 30 días continuos.
Si esto no ocurre, el propietario o los propietarios podrán ser sancionados con una multa que varía entre el 0.25% y el 1% del valor del inmueble inscrito en el Registro Público; este porcentaje se fijará de acuerdo a la gravedad de la falta y permanecerá hasta que la misma sea resuelta.
¿Cómo actuar correctamente cuando se busca modificar una fachada?
Como ya lo mencionamos, para que las modificaciones a las fachadas sean viables se debe contar con la aprobación tanto de la Asamblea de Propietarios como de las autoridades competentes; en tal sentido, la partes interesadas deben:
- Presentar un estudio de toda la fachada de la PH a cargo de un arquitecto idóneo.
- Que dicho estudio sea aprobado por el 66% o más de las unidades inmobiliarias que integran la propiedad horizontal, las cuales deben encontrarse al día con las cuotas de gastos comunes.
En caso de obtener la aprobación de la asamblea, se deben iniciar los trámites para conseguir la aprobación de los planos ante el municipio respectivo.
Las alteraciones de fachadas se han convertido en una tendencia actual. En PH Consulting LS podemos brindarte una asesoría especializada para revertir las modificaciones que incumplan con los requisitos o buscar alternativas efectivas que se adapten a las regulaciones de ley.
Que pasa si el PH esta conformado de casas unifamiliares y quiero construir una piscina en el terreno posterior de mi unidad inmobiliaria?
Saludos