Los aportes económicos del promotor en los proyectos por etapas - Ph Consulting

Los aportes económicos del promotor en los proyectos por etapas

La nueva Ley 284 de 2022, nos está imponiendo un proceso de adaptación a las nuevos parámetros y condiciones en materia de propiedad horizontal y una que no podemos dejar escapar es la de los aportes económicos de los promotores en los proyectos por etapas, quien debe sufragar los gastos de mantenimiento de todos los bienes comunes de la propiedad horizontal desarrollada por etapas, para esto nos tenemos que limitar a analizar el artículo 27 de la precitada ley.

“Artículo 27. …..
En los proyectos por etapas o fases que el propietario inicial no haya incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, este deberá pagar la cuota parte que le corresponde por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad, jardinería y consumo por el servicio eléctrico de las luminarias de esas áreas comunes. Estas áreas comunes tendrán un presupuesto independiente del inmueble.
…..”

Al analizar el contexto literario del párrafo tercero del artículo 27 de la Ley 284 de 2022, transcrito previamente podemos dividirlo en varios elementos y para facilitar su análisis, a saber:

  • Este supuesto solo aplica para (1) los proyectos por etapas, (2) que tengan etapas aún por desarrollar [que no han sido incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal];
  • Que el promotor deberá pagar una porción por las etapas no desarrolladas;
  • Que la precitada porción, es por las áreas que sean comunes para todo el proyecto; y
  • Que las precitadas áreas que sean comunes para todo el proyecto, deberán contar con un presupuesto independiente para tales áreas.

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De esos 4 elementos solo el literal c) abre la posibilidad a una interpretación, por lo tanto, debemos analizar a profundidad toda vez que produce un cambio considerable frente a los aportes económicos realizados tradicionalmente por los promotores en los proyectos por etapa.

“Este deberá pagar la cuota parte que le corresponde por las áreas que son comunes para todo el proyecto, como calles de acceso, garita de seguridad, jardinería y consumo por el servicio eléctrico de las luminarias de esas áreas comunes”

De este extracto del artículo 27, nos llama particularmente la atención, la frase “áreas que sean comunes”, nótese que no utiliza el término bienes comunes, que es el término natural utilizado por la ley para todos los bienes y áreas comunes de una propiedad horizontal y ahora solamente lo limita a las áreas, lo cual indiscutiblemente se refiere a un espacio físico, excluyendo de esta manera los bienes muebles.

Adicionalmente, menciona que sean comunes para todo el proyecto y no de la propiedad horizontal. Dicho esto – y siendo las etapas no desarrolladas un área no incorporada a la propiedad horizontal – mal podría utilizar áreas más allá de las enunciadas en el párrafo de manera demostrativa y/o como ejemplo [“calles de acceso, garita de seguridad, jardinería y consumo por el servicio eléctrico de las luminarias”]. Así pues, nos podemos percatar que no se mencionan áreas recreativas, limitándose a áreas de tránsito, que evidentemente son comunes para la etapa desarrollada y por desarrollar.

Concordante y consecuentemente con lo previamente señalado, no tendría el promotor la obligación de pago de ningún aporte para el mantenimiento del (las) área (s) social (es) de la propiedad horizontal y solo tendría que limitarse a un aporte correspondiente a la cuota parte sobre las áreas utilizadas por el cómo desarrollador, en y/o para el proceso constructivo de las siguientes fases.

el promotor deberá pagar una porción por las etapas no desarrolladas - Ph Consulting
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Martha Cumbreras

Hola Mario! Por favor si puedes analizarnos también los párrafos 1 y 2 del artículo. Y especialmente nos puedas aclarar lo relacionado al permiso de ocupación, ya que algunos promotores señalan que no tienen obligación de pagar cuota de sus unidades inmobiliarias sin este permiso a pesar de haber cerrado la fase constructiva varios años atrás. Gracias! por compartir siempre tus conocimientos. Saludos,

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