Ley de Propiedad Horizontal Panamá

En esta página podrás descargar y leer la Nueva Ley de PH 284 de 2022 y encontrarás un Resume con los cambios más relevantes.

Descargue aquí la Ley 284 de 2022 de Propiedad Horizontal en PDF

Nuevas reformas, promulgan Ley de Propiedad Horizontal Panamá.

El pasado 14 de febrero de 2022 se realizó la Promulgación de La Ley 284 de 2022 que reforma integralmente la propiedad horizontal en Panamá

En el siguiente reportaje de NEX, podrás conocer brevemente sobre los objetivos que tiene la Ley 284 y de algunas modificaciones de la misma.

En esta entrevista el Lic. Mario Vargas, abogado especialista en propiedad horizontal, nos explica un poco sobre la creación de un fondo para gastos imprevistos, y sanciones que no existían en las leyes anteriores, para los administradores de PH como tanto a los copropietarios .

Haz Clic en el siguiente recuadro para ver el Reportaje
Reportaje con Mario Vargas sobre la Ley 284 de Propiedad Horizontal Panama

La Ley 284 de 2022 subroga a la antigua Ley 31 del año 2010 y reestructura por completo las características del régimen.

Ley de PH 284 de 2022

Se avecinan tiempos de cambio en la propiedad horizontal panameña al entrar en vigencia este lunes 14 de febrero la Ley 284 de 2022.

La reciente Ley de Propiedad Horizontal ( Ley de PH ) Panamá promulgada en Gaceta Oficial (29476 – C), reforma por completo el antiguo esquema habitacional de la Propiedad Horizontal y trae a la palestra nuevos artículos donde se contemplan temas tan actuales como:

Algunos de los Cambios en la Ley 284 de Propiedad Horizontal

Otro de los grandes avances encontrados es la inclusión de principios rectores en pro de los derechos comunes, la sana convivencia, la solidaridad, el debido proceso, las peticiones formales de los propietarios, la confidencialidad de la información, el respeto a aceptar voluntariamente las decisiones tomadas en las Asambleas de Propietarios y más.

Entre las novedades contenidas en la presente ley con relación a las Asambleas de Propietarios, se incluye la utilización de medios electrónicos para convocar y asistir a las reuniones de asambleas de forma virtual (conozca aqui “Reúnete” para Asambleas Virtuales), siempre y cuando la herramienta digital cuente con audio y vídeo válido.

Adicionalmente, se estipulan nuevas cualidades para los administradores de la Propiedad Horizontal

Aquellos que se postulen al cargo, deberán tener un perfil laboral con rasgos gerenciales donde no falten los conocimientos contables y legislativos sobre la propiedad horizontal, el régimen de trabajo, los recursos humanos, entre otros.

El capítulo IX recoge todas las pautas para la conformación de los distintos comités de apoyo, transición y componentes, entre ellos: números de propietarios, funciones y facultades de cada uno.

Entre las disposiciones finales de esta Ley de Propiedad Horizontal Panamá, destaca la inhabilitación del administrador y miembros de la Junta Directiva a los que se les compruebe un manejo irregular de las cuotas de los propietarios o la malversación de cualquiera de los fondos destinados a la Propiedad Horizontal.

En tal sentido, dicho procedimiento de inhabilitación se realizará de acuerdo a las decisiones dictadas por la Dirección de la Propiedad Horizontal o las autoridades competentes. 

El Miviot regulará el procedimiento administrativo aplicable sobre este artículo en particular.

El documento contentivo de la Ley 284 de 2022 se encuentra integrado por 10 capítulos y un total de 125 artículos, donde se desarrollan integralmente tanto los puntos aquí mencionados como muchos otros que próximamente podrán conseguir en nuestro resumen especial sobre esta ley.

Si descargar la Ley en PDF no te funciona puedes leer debajo.

Resumen de la Ley 284 de 2022

Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que subroga la Ley 31 de 2010, hemos revisado y redactado los cambios más importantes en esta siguiente sección de la página.

En las siguientes líneas se encuentra una sinopsis de la reciente Ley de Propiedad Horizontal Panamá. 

Los fundamentos de esta Ley brindan un concepto amplio de cómo deben desenvolverse actualmente todos los temas asociados a la propiedad horizontal panameña, sin más preámbulo este es nuestro resumen:

Se establece el Régimen de Propiedad Horizontal como una propiedad especial y funcionalmente independiente, donde cohabitan tanto bienes privativos como comunes que cuenten con salida y acceso a la vía pública.

Indice
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    Introducción de nuevos principios rectores

    El régimen fija los parámetros para el mantenimiento, salubridad, conservación y seguridad de todos los bienes que se encuentren dentro de la propiedad horizontal, entre ellos:

    ¿Quiénes Pertenecen al Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá?

    Pertenecen al Régimen de Propiedad Horizontal

    Las unidades inmobiliarias mencionadas anteriormente pueden enajenarse, gravarse o ser motivo de objeto en procesos jurídicos entre vivos o por causa de muerte. El Reglamento de Copropiedad no tendrá poder para estipular otras disposiciones que limiten estos derechos.

    Los bienes inmuebles que se encuentren hipotecados al momento de su incorporación al régimen, deben contar con la aprobación previa del acreedor hipotecario.

    Modificaciones o Cambios sobre inmuebles y bienes anejos

    Las modificaciones a unidades departamentales para reducir o aumentar su tamaño pueden resultar viables si cumplen con lo siguiente:

    Cambios sobre inmuebles y bienes anejos

    Las modificaciones físicas implicarán cambios en el Reglamento de Propiedad que deben ser protocolizados, esta declaración indicará específicamente cuáles han sido los cambios. 

    El Registro Público se encargará de la inscripción de cada finca, a excepción de los casos de fusión de fincas o división de una ya existente, donde se procederá de forma distinta al cancelar la inscripción de una finca que ha dejado de existir para unirse a otra, o por el contrario, para anexar una nueva finca que ha nacido de la división de una existente.

    Al estar incorporados al régimen, el propietario inicial o la Asamblea de propietarios del bien sujeto tendrán la obligación de asignar el estacionamiento y el resto de los bienes anejos que de ahora en adelante corresponden a determinada unidad departamental en consideración al artículo 41 de la presente Ley de Propiedad Horizontal Panamá. 

    En tal sentido, se prohíbe la venta, donación, intercambio o cualquier otro acto de disposición de dichos bienes y estacionamientos, si estos cambios desfavorecen, perjudican o excluyen los derechos de los demás propietarios dentro del régimen sobre tales bienes, o cuando la unidad quede con menos de la cantidad de estacionamientos establecida en las normas del MIVIOT.

    La Asamblea de Propietarios podrá aprobar con el 51% o más de la totalidad de los inmuebles, la compra de un bien que haya sido ofrecido por su dueño para ser utilizado como bien común, para la venta o arrendamiento en beneficio de la propiedad horizontal.

    Morosidad, Multas y Recargos a Propietarios por pagos incumplidos sobre Cuotas de Mantenimiento

    Las cuotas de gastos comunes deben ser pagadas mensualmente y sin falta, de lo contrario, se originará un recargo sobre la obligación vencida. El pago de estas cuotas está ligado directamente al inmueble, sin importar quien sea su propietario.

    A los propietarios que incumplan con sus obligaciones de pago podrán aplicársele las siguientes medidas:

    Morosidad Ley 284 Propiedad Horizotnal
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    Cada uno de los propietarios tiene el deber de utilizar los bienes comunes en consideración al destino acordado en los Reglamentos de Copropiedad y Uso respectivamente, evitando de esta manera la violación de las prohibiciones contenidas tanto allí como en el artículo 32 de la presente Ley 284 de 2022.

    La infracción de dichas prohibiciones dará lugar a acciones correctivas por parte del administrador o de la junta directiva, si éstas persisten, se puede elevar el caso haciendo la denuncia formal ante el MIVIOT, el juez de paz o a la autoridad a la que le corresponda tal infracción. 

    Al ser comprobada la falta se ordenará el detenimiento inmediato de los actos, también se podrá amonestar o imponer una multa al infractor por cantidades que van desde los cincuenta balboas (B/50.00) hasta los quinientos balboas (B/500.00). 

    Si el infractor reincide o incumple la orden impartida, se le aplicará un aumento de la multa esta vez de quinientos balboas (B/500.00) a mil balboas (B/1,000.00).

    Se le otorga plena facultad al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) para el establecimiento de las normas de diseño, requisitos y procedimientos de cada trámite necesario para la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal.

    El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye formalmente al cumplir con estas 3 fases:

    Nuevo Fondo para Imprevistos

    Se establece la creación obligatoria de un Fondo para Imprevistos con la finalidad de atender y sufragar las obligaciones o expensas que se presenten de imprevisto y que no estén contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal.

    La suma de dinero recaudada con efecto directo hacia el Fondo para Imprevistos debe depositarse en una cuenta bancaria distinta a las mencionadas anteriormente, los giros sobre esta cuenta serán habilitados únicamente por la Asamblea de Propietarios.

    Al Fondo para Imprevistos se le deberá aportar como mínimo el 1% de los ingresos y cuotas por gastos comunes que hayan sido recaudadas en un año.

    Para hacer uso del Fondo para Imprevistos, la Junta Directiva deberá contar con la aprobación previa del 51% de los propietarios mediante votación tomada en asamblea.

    Obligaciones del Promotor

    Sobre el promotor y/o el propietario inicial recae la responsabilidad de cumplir con todas las disposiciones para el correcto funcionamiento, operación y conservación del proyecto. 

    Teniendo adicionalmente las siguientes obligaciones:

    Nuevo Fondo para Imprevistos

    Obligaciones de los Propietarios y Multas

    Obligaciones de la Junta Directiva

    La Junta Directiva deberá estar conformada por al menos 3 miembros distintos los cuales ocuparan los cargos de presidente, secretario y tesorero. Por otra parte, la Asamblea puede acordar un número impar mayor de miembros (vicepresidente, vocal u otros), conforme a la cantidad de unidades inmobiliarias.

    Ningún miembro de la Junta Directiva podrá ocupar el cargo de administrador, a excepción de los bienes inmuebles que sólo consten con 20 unidades o menos.

    La Junta Directiva no tiene autoridad alguna para exonerar a los propietarios de sus cuotas comunes, recargos, multas o cualquier otro pago extraordinario.

    Los fondos derivados de la administración deben ser depositados cabalmente en los bancos asignados por la Junta Directiva, así mismo, la junta deberá escoger cuáles de sus miembros tendrán la potestad de girar sobre dichas cuentas.

    Respecto a la Asamblea de Propietarios

    Las reuniones de Asamblea de Propietarios podrán celebrarse de forma presencial, tecnológica o mixta , siempre que la herramienta digital a usar por el propietario tenga habilita la función de audio.

    El poder o autorización a un mandatario que figura en representación de un propietario, podrá realizarse a través de un documento físico, público, privado o electrónico. El mismo deberá detallar información clave como:

    • Nombre del propietario,
    • Nombre del apoderado,
    • Número de la unidad inmobiliaria y las facultades que le han sido conferidas.
    • La designación para actuar en reuniones deberá realizarse preferiblemente con 24 horas de antelación.

    Los directores elegidos por la Asamblea de Propietarios podrán percibir los beneficios que ésta decida darle por el buen desempeño de las funciones a su cargo. Estos beneficios deberán ser aprobados en reunión de asamblea por el 51% de los votos de los propietarios que se encuentren al día con el pago de sus cuotas por gastos comunes.

    Para que un quórum tenga validez en las reuniones de Junta Directiva se requerirá como mínimo la asistencia personal o virtual de más de la mitad de los directores.

    Asambleas Virtuales Nueva Ley 284 de Propiedad Horizontal
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    Sobre el Administrador

    El administrador de la propiedad horizontal será aquel nombrado por la Junta Directiva a través de una votación favorable de la mayoría simple de sus directores. La contratación del administrador debe inscribirse en el Registro Público.

    Quién ostente el cargo de administrador deberá contar con un perfil laboral gerencial, con conocimientos y manejo de recursos humanos, régimen laboral, resolución de conflictos, contabilidad y legislación de la propiedad horizontal.

    Recae sobre el administrador la elaboración del proyecto presupuestario anual y el informe de los ingresos, egresos y el manejo de estos durante el año fiscal. Para ser presentado por la Junta Directiva en asamblea para su aprobación o rechazo, debe contener como mínimo la siguiente información:

    Funciones y facultades del comité

    Los proyectos e informes mencionados con anterioridad deben ser entregados obligatoriamente a todos los propietarios de inmuebles a través de los medios acordados.

    El administrador debe actuar estrictamente en el desempeño de sus funciones y responsabilidades, bajo ninguna circunstancia deberá cruzar los límites ni usurpar las facultades que le correspondan a los miembros de la Junta Directiva, Asamblea de Propietarios o a las autoridades competentes.

    Se habilita la conformación de comités

    Las propiedades horizontales multiusos que se encuentren bajo el Régimen de Propiedad Horizontal tienen permitida la creación de los comités de componentes para facilitar su administración y suplir las necesidades de sus áreas comunes.

    Los integrantes del comité previamente mencionado serán elegidos mediante reuniones de asamblea en sus respectivos componentes, y debe estar conformado por al menos 2 miembros que cumplirán las funciones de coordinador y secretario de este comité en específico.

    El comité de componentes responderá directamente a la Junta Directiva y Asamblea de Propietarios.

    Funciones y facultades del comité

    El MIVIOT acogerá todos los trámites de la Propiedad Horizontal

    El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a través de la Dirección de Propiedad Horizontal tiene dentro de sus funciones:

    El Régimen de Propiedad Horizontal se aplicará a los proyectos de interés social. En tal sentido, el Estado se encargará de reglamentar todos los aspectos de la materia, garantizando el debido acompañamiento social de los nuevos propietarios del régimen en temas como: liderazgo, organización comunitaria y educación legislativa de la propiedad horizontal.

    Los miembros de Junta Directiva o el administrador que presenten incumplimientos en el ejercicio de sus funciones o que se les compruebe un manejo irregular de las finanzas, fondos y cuotas de la propiedad horizontal, quedarán inhabilitados de sus cargos de forma temporal o definitiva. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial será el encargado de fijar el procedimiento administrativo aplicable en este caso.

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    Los reglamentos de copropiedad amparados bajo la legislación anterior, continuarán vigentes en todo aquello que no sea contrario a la presente Ley 284 de 2022. Se le concede un plazo de 1 año a la Asamblea de Propietarios para que solicite al MIVIOT la aprobación de las reformas en sus reglamentos para acondicionarlos a esta Ley de Propiedad Horizontal Panamá.

    Si al término de 1 año no se han realizado las adecuaciones respectivas del Reglamento, quedarán derogados de sus derechos todos los artículos del Reglamento que contravengan lo dispuesto en esta Ley.

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