En esta página podrás descargar y leer la Nueva Ley de PH 284 de 2022 y encontrarás un Resume con los cambios más relevantes.
El pasado 14 de febrero de 2022 se realizó la Promulgación de La Ley 284 de 2022 que reforma integralmente la propiedad horizontal en Panamá
En el siguiente reportaje de NEX, podrás conocer brevemente sobre los objetivos que tiene la Ley 284 y de algunas modificaciones de la misma.
En esta entrevista el Lic. Mario Vargas, abogado especialista en propiedad horizontal, nos explica un poco sobre la creación de un fondo para gastos imprevistos, y sanciones que no existían en las leyes anteriores, para los administradores de PH como tanto a los copropietarios .
Haz Clic en el siguiente recuadro para ver el Reportaje
Se avecinan tiempos de cambio en la propiedad horizontal panameña al entrar en vigencia este lunes 14 de febrero la Ley 284 de 2022.
La reciente Ley de Propiedad Horizontal ( Ley de PH ) Panamá promulgada en Gaceta Oficial (29476 – C), reforma por completo el antiguo esquema habitacional de la Propiedad Horizontal y trae a la palestra nuevos artículos donde se contemplan temas tan actuales como:
- Las medidas de bioseguridad para evitar la exposición de propietarios y terceros a agentes biológicos, químicos o físicos que resulten perjudiciales a la salud
- La creación de un fondo de imprevistos con recaudación anual, para solventar situaciones inesperadas que se presenten con carácter de urgencia dentro de la propiedad horizontal.
Otro de los grandes avances encontrados es la inclusión de principios rectores en pro de los derechos comunes, la sana convivencia, la solidaridad, el debido proceso, las peticiones formales de los propietarios, la confidencialidad de la información, el respeto a aceptar voluntariamente las decisiones tomadas en las Asambleas de Propietarios y más.
Entre las novedades contenidas en la presente ley con relación a las Asambleas de Propietarios, se incluye la utilización de medios electrónicos para convocar y asistir a las reuniones de asambleas de forma virtual (conozca aqui “Reúnete” para Asambleas Virtuales), siempre y cuando la herramienta digital cuente con audio y vídeo válido.
Adicionalmente, se estipulan nuevas cualidades para los administradores de la Propiedad Horizontal.
Aquellos que se postulen al cargo, deberán tener un perfil laboral con rasgos gerenciales donde no falten los conocimientos contables y legislativos sobre la propiedad horizontal, el régimen de trabajo, los recursos humanos, entre otros.
El capítulo IX recoge todas las pautas para la conformación de los distintos comités de apoyo, transición y componentes, entre ellos: números de propietarios, funciones y facultades de cada uno.
Entre las disposiciones finales de esta Ley de Propiedad Horizontal Panamá, destaca la inhabilitación del administrador y miembros de la Junta Directiva a los que se les compruebe un manejo irregular de las cuotas de los propietarios o la malversación de cualquiera de los fondos destinados a la Propiedad Horizontal.
En tal sentido, dicho procedimiento de inhabilitación se realizará de acuerdo a las decisiones dictadas por la Dirección de la Propiedad Horizontal o las autoridades competentes.
El Miviot regulará el procedimiento administrativo aplicable sobre este artículo en particular.
El documento contentivo de la Ley 284 de 2022 se encuentra integrado por 10 capítulos y un total de 125 artículos, donde se desarrollan integralmente tanto los puntos aquí mencionados como muchos otros que próximamente podrán conseguir en nuestro resumen especial sobre esta ley.
Si descargar la Ley en PDF no te funciona puedes leer debajo.
Resumen de la Ley 284 de 2022
Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que subroga la Ley 31 de 2010, hemos revisado y redactado los cambios más importantes en esta siguiente sección de la página.
En las siguientes líneas se encuentra una sinopsis de la reciente Ley de Propiedad Horizontal Panamá.
Los fundamentos de esta Ley brindan un concepto amplio de cómo deben desenvolverse actualmente todos los temas asociados a la propiedad horizontal panameña, sin más preámbulo este es nuestro resumen:
Se establece el Régimen de Propiedad Horizontal como una propiedad especial y funcionalmente independiente, donde cohabitan tanto bienes privativos como comunes que cuenten con salida y acceso a la vía pública.
Introducción de nuevos principios rectores
El régimen fija los parámetros para el mantenimiento, salubridad, conservación y seguridad de todos los bienes que se encuentren dentro de la propiedad horizontal, entre ellos:
- Convivencia pacífica y solidaridad social: Fomentar dentro de los reglamentos la sana convivencia, cooperación y empatía, entre los propietarios.
- Derecho al debido proceso: La Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y el administrador, deberán respetar el derecho de defensa, impugnación o contradicción de los propietarios sancionados por el incumplimiento de sus obligaciones.
- Derecho a petición: Los propietarios tienen la potestad de solicitar respetuosamente y por escrito, a la Junta Directiva o administrador, informaciones y documentos relacionados a la propiedad horizontal, siempre y cuando estos se mantengan dentro de sus derechos como propietario.
- Principio de confidencialidad: Aquellos temas personales de los propietarios que no afecten el debido funcionamiento de la propiedad horizontal, deben ser tratados con reserva y confidencialidad por la Junta y el administrador.
- Respeto a las decisiones: Las decisiones tomadas en la Asamblea de Propietarios, en cumplimiento con la convocatoria, quórum y votos establecidos en esta Ley, son de carácter obligatorio para todos los propietarios, hayan asistido o no a la votación.
- Respeto a la dignidad humana: Los propietarios, la Junta y el administrador deben actuar con respeto por los demás miembros en todas las actuaciones, derechos y obligaciones vinculadas a la propiedad horizontal.
- Sostenibilidad y función social: Los reglamentos que dirigen a la propiedad horizontal deberán acatar las funciones sociales y ecológicas, ajustándose a la normativa urbana vigente y respetando los espacios públicos, las áreas verdes, los ambientes sanos y libres de contaminación.
¿Quiénes Pertenecen al Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá?
- Las unidades inmobiliarias independientes y con salida a la vía pública.
- Todas las unidades inmobiliarias constituidas sobre un terreno común.
- Los proyectos o edificaciones construidos en un terreno que es propiedad de una o más personas, las cuales autorizan previamente su uso para incorporarse formalmente al régimen.
- Lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, cuyas mejoras vayan a edificarse a posteriori.
- Los edificios o construcciones con fines comerciales (estacionamientos, bodegas, cementerios, etc.), donde puedan desligarse los bienes comunes de los privativos.
- Los nuevos proyectos o desarrollos que deseen edificarse sobre un terreno o finca que ya pertenece al Régimen de Propiedad Horizontal.
- Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, edificio, edificios, conjuntos, urbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, que reúnan las condiciones necesarias para el aprovechamiento independiente y las características requeridas por el régimen.
Las unidades inmobiliarias mencionadas anteriormente pueden enajenarse, gravarse o ser motivo de objeto en procesos jurídicos entre vivos o por causa de muerte. El Reglamento de Copropiedad no tendrá poder para estipular otras disposiciones que limiten estos derechos.
Los bienes inmuebles que se encuentren hipotecados al momento de su incorporación al régimen, deben contar con la aprobación previa del acreedor hipotecario.
Modificaciones o Cambios sobre inmuebles y bienes anejos
Las modificaciones a unidades departamentales para reducir o aumentar su tamaño pueden resultar viables si cumplen con lo siguiente:
- Que dicha modificación no repercuta en la estabilidad, funcionamiento y conservación de la propiedad horizontal.
- Que acate todas las normas interpuestas para el desarrollo urbano.
- Que sea aprobada por al menos un 66% de los propietarios de las demás unidades mediante asamblea.
- Que obtenga la permisología por parte de las autoridades competentes.
Las modificaciones físicas implicarán cambios en el Reglamento de Propiedad que deben ser protocolizados, esta declaración indicará específicamente cuáles han sido los cambios.
El Registro Público se encargará de la inscripción de cada finca, a excepción de los casos de fusión de fincas o división de una ya existente, donde se procederá de forma distinta al cancelar la inscripción de una finca que ha dejado de existir para unirse a otra, o por el contrario, para anexar una nueva finca que ha nacido de la división de una existente.
Al estar incorporados al régimen, el propietario inicial o la Asamblea de propietarios del bien sujeto tendrán la obligación de asignar el estacionamiento y el resto de los bienes anejos que de ahora en adelante corresponden a determinada unidad departamental en consideración al artículo 41 de la presente Ley de Propiedad Horizontal Panamá.
En tal sentido, se prohíbe la venta, donación, intercambio o cualquier otro acto de disposición de dichos bienes y estacionamientos, si estos cambios desfavorecen, perjudican o excluyen los derechos de los demás propietarios dentro del régimen sobre tales bienes, o cuando la unidad quede con menos de la cantidad de estacionamientos establecida en las normas del MIVIOT.
La Asamblea de Propietarios podrá aprobar con el 51% o más de la totalidad de los inmuebles, la compra de un bien que haya sido ofrecido por su dueño para ser utilizado como bien común, para la venta o arrendamiento en beneficio de la propiedad horizontal.
Morosidad, Multas y Recargos a Propietarios por pagos incumplidos sobre Cuotas de Mantenimiento
Las cuotas de gastos comunes deben ser pagadas mensualmente y sin falta, de lo contrario, se originará un recargo sobre la obligación vencida. El pago de estas cuotas está ligado directamente al inmueble, sin importar quien sea su propietario.
A los propietarios que incumplan con sus obligaciones de pago podrán aplicársele las siguientes medidas:
- El cobro de un recargo hasta del 20% sobre la cuota de pago morosa.
- La colocación de un anuncio en un lugar visible del edificio donde se indique el número de unidad y el monto adeudado.
- La suspensión de uso de áreas y servicios comunes.
- La restricción del servicio de portería, vigilancia, entrada por control remoto, así como también, el acceso vehicular no esencial.
- Iniciar un proceso ejecutivo para la recuperación de las expensas cuando estas tengan más de dos meses de mora.
Cada uno de los propietarios tiene el deber de utilizar los bienes comunes en consideración al destino acordado en los Reglamentos de Copropiedad y Uso respectivamente, evitando de esta manera la violación de las prohibiciones contenidas tanto allí como en el artículo 32 de la presente Ley 284 de 2022.
La infracción de dichas prohibiciones dará lugar a acciones correctivas por parte del administrador o de la junta directiva, si éstas persisten, se puede elevar el caso haciendo la denuncia formal ante el MIVIOT, el juez de paz o a la autoridad a la que le corresponda tal infracción.
Al ser comprobada la falta se ordenará el detenimiento inmediato de los actos, también se podrá amonestar o imponer una multa al infractor por cantidades que van desde los cincuenta balboas (B/50.00) hasta los quinientos balboas (B/500.00).
Si el infractor reincide o incumple la orden impartida, se le aplicará un aumento de la multa esta vez de quinientos balboas (B/500.00) a mil balboas (B/1,000.00).
Se le otorga plena facultad al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) para el establecimiento de las normas de diseño, requisitos y procedimientos de cada trámite necesario para la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal.
El Régimen de Propiedad Horizontal se constituye formalmente al cumplir con estas 3 fases:
- Obteniendo la resolución aprobatoria del MIVIOT.
- Protocolizando ante un notario la resolución emitida por el MIVIOT.
- Al elevarla a escritura pública e inscribirla en el Registro Público, en cumplimiento previo con los demás requisitos legales.
Nuevo Fondo para Imprevistos
Se establece la creación obligatoria de un Fondo para Imprevistos con la finalidad de atender y sufragar las obligaciones o expensas que se presenten de imprevisto y que no estén contempladas en el presupuesto vigente de la propiedad horizontal.
La suma de dinero recaudada con efecto directo hacia el Fondo para Imprevistos debe depositarse en una cuenta bancaria distinta a las mencionadas anteriormente, los giros sobre esta cuenta serán habilitados únicamente por la Asamblea de Propietarios.
Al Fondo para Imprevistos se le deberá aportar como mínimo el 1% de los ingresos y cuotas por gastos comunes que hayan sido recaudadas en un año.
Para hacer uso del Fondo para Imprevistos, la Junta Directiva deberá contar con la aprobación previa del 51% de los propietarios mediante votación tomada en asamblea.
Obligaciones del Promotor
Sobre el promotor y/o el propietario inicial recae la responsabilidad de cumplir con todas las disposiciones para el correcto funcionamiento, operación y conservación del proyecto.
Teniendo adicionalmente las siguientes obligaciones:
- Hacer entrega de las unidades departamentales dentro del plazo previsto.
- Cumplir con lo pactado en el Contrato de Promesa de Venta/ Contrato de Compraventa y con el material promocional.
- Que el proyecto se desarrolle siguiendo los lineamientos de diseño previamente aprobados por las autoridades competentes.
- En los proyectos por etapas, el promotor debe realizar un presupuesto que incluya la totalidad de las cuotas de gastos comunes estipuladas para cada fase y sufragar las cuotas que correspondan a aquellas unidades que aún no han sido traspasadas o entregadas.
- Pagar la parte de la cuota que le corresponda por aquellas áreas que sean comunes para todo el proyecto como: calles de acceso, garita de seguridad, jardinerías y consumo de luz de los postes de iluminación de dichas áreas comunes, en proyectos por fases o por etapas a los que el propietario inicial no haya incorporado al régimen.
- Cubrir las expensas de mantenimiento de las áreas reservadas para desarrollos a futuro.
- Traspasar en buen estado a la propiedad horizontal las áreas o bienes que no hayan sido ejecutados durante un período de reserva de 10 años.
- Entregar al futuro comprador o propietario el Reglamento de Copropiedad.
- Mantener en vigencia la sociedad promotora del inmueble por el tiempo de garantía estipulado en el artículo 1343 del Código Civil. Dichas sociedades promotoras deben tener obligatoriamente su domicilio en la República de Panamá.
Obligaciones de los Propietarios y Multas
- Asistir a todas las reuniones de asamblea, de no hacerlo, podría tener como consecuencia una multa del 20% de la cuota de los gastos comunes. La Asamblea de propietarios tendrá la facultad de aumentar este porcentaje si así lo quisiera.
- Cancelar las cuotas de gastos comunes dentro de la fecha prevista.
- Informar al administrador o Junta Directiva cualquier irregularidad que haya presenciado y que pueda afectar directamente a los bienes comunes.
- Hacer uso de los bienes comunes y privativos de la propiedad horizontal de acuerdo a lo establecido en los reglamentos.
- Cumplir y hacer cumplir lo dispuesto en los reglamentos y en esta Ley 284 de 2022, por parte de sus arrendatarios, visitantes o proveedores.
- Hacerse responsables por los daños causados a los bienes comunes, a otros propietarios o a terceros que hayan sido afectados.
- Tratar con respeto y sin ofensas a los demás propietarios, residentes, personal administrativo y a todas las personas que trabajen en pro del funcionamiento de la propiedad horizontal.
- Cumplir con las normas de salubridad impartidas por las autoridades locales y nacionales.
- Correr con los gastos de reparación tanto de su unidad inmobiliaria como la de otras unidades o áreas comunes que hayan sido afectadas por su causa.
Obligaciones de la Junta Directiva
La Junta Directiva deberá estar conformada por al menos 3 miembros distintos los cuales ocuparan los cargos de presidente, secretario y tesorero. Por otra parte, la Asamblea puede acordar un número impar mayor de miembros (vicepresidente, vocal u otros), conforme a la cantidad de unidades inmobiliarias.
Ningún miembro de la Junta Directiva podrá ocupar el cargo de administrador, a excepción de los bienes inmuebles que sólo consten con 20 unidades o menos.
La Junta Directiva no tiene autoridad alguna para exonerar a los propietarios de sus cuotas comunes, recargos, multas o cualquier otro pago extraordinario.
Los fondos derivados de la administración deben ser depositados cabalmente en los bancos asignados por la Junta Directiva, así mismo, la junta deberá escoger cuáles de sus miembros tendrán la potestad de girar sobre dichas cuentas.
Respecto a la Asamblea de Propietarios
Las reuniones de Asamblea de Propietarios podrán celebrarse de forma presencial, tecnológica o mixta , siempre que la herramienta digital a usar por el propietario tenga habilita la función de audio.
El poder o autorización a un mandatario que figura en representación de un propietario, podrá realizarse a través de un documento físico, público, privado o electrónico. El mismo deberá detallar información clave como:
- Nombre del propietario,
- Nombre del apoderado,
- Número de la unidad inmobiliaria y las facultades que le han sido conferidas.
- La designación para actuar en reuniones deberá realizarse preferiblemente con 24 horas de antelación.
Los directores elegidos por la Asamblea de Propietarios podrán percibir los beneficios que ésta decida darle por el buen desempeño de las funciones a su cargo. Estos beneficios deberán ser aprobados en reunión de asamblea por el 51% de los votos de los propietarios que se encuentren al día con el pago de sus cuotas por gastos comunes.
Para que un quórum tenga validez en las reuniones de Junta Directiva se requerirá como mínimo la asistencia personal o virtual de más de la mitad de los directores.
Sobre el Administrador
El administrador de la propiedad horizontal será aquel nombrado por la Junta Directiva a través de una votación favorable de la mayoría simple de sus directores. La contratación del administrador debe inscribirse en el Registro Público.
Quién ostente el cargo de administrador deberá contar con un perfil laboral gerencial, con conocimientos y manejo de recursos humanos, régimen laboral, resolución de conflictos, contabilidad y legislación de la propiedad horizontal.
Recae sobre el administrador la elaboración del proyecto presupuestario anual y el informe de los ingresos, egresos y el manejo de estos durante el año fiscal. Para ser presentado por la Junta Directiva en asamblea para su aprobación o rechazo, debe contener como mínimo la siguiente información:
- Desglose de ingresos y egresos anuales de cada cuenta por separado.
- Listado de unidades morosas.
- Descripción de las cuentas pendientes por pagar.
- Saldo resultante en bancos al final del período.
- Proyección estimada de ingresos, egresos y recolección de fondos para el próximo año.
Los proyectos e informes mencionados con anterioridad deben ser entregados obligatoriamente a todos los propietarios de inmuebles a través de los medios acordados.
El administrador debe actuar estrictamente en el desempeño de sus funciones y responsabilidades, bajo ninguna circunstancia deberá cruzar los límites ni usurpar las facultades que le correspondan a los miembros de la Junta Directiva, Asamblea de Propietarios o a las autoridades competentes.
Se habilita la conformación de comités
Las propiedades horizontales multiusos que se encuentren bajo el Régimen de Propiedad Horizontal tienen permitida la creación de los comités de componentes para facilitar su administración y suplir las necesidades de sus áreas comunes.
Los integrantes del comité previamente mencionado serán elegidos mediante reuniones de asamblea en sus respectivos componentes, y debe estar conformado por al menos 2 miembros que cumplirán las funciones de coordinador y secretario de este comité en específico.
El comité de componentes responderá directamente a la Junta Directiva y Asamblea de Propietarios.
Funciones y facultades del comité
- Representar a su componente en la Junta Directiva.
- Asesorar al administrador sobre las decisiones internas a tomar en beneficio de los bienes comunes de su componente.
- Analizar constantemente las cuentas, informes y presupuestos presentados por el administrador.
- Elaborar un Reglamento de Uso para el mejoramiento y aprovechamiento de los bienes y áreas comunes de su componente.
- Comprobar en compañía de la Junta Directiva que el administrador esté cumpliendo con los acuerdos relacionados a su componente.
- Tratar los temas de interés de sus bienes y áreas comunes mediante reuniones ordinarias o extraordinarias de forma presencial o virtual.
- Solicitar a la Junta Directiva que intervenga junto a las autoridades competentes en la resolución de conflictos asociados a su componente.
- Todas las demás funciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad.
El MIVIOT acogerá todos los trámites de la Propiedad Horizontal
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a través de la Dirección de Propiedad Horizontal tiene dentro de sus funciones:
- Recibir y resolver las solicitudes de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal.
- Examinar y aprobar los Reglamentos de Copropiedad
- Dar respuesta a las consultas técnicas o legales relativas al régimen y expedir las certificaciones que correspondan.
- Funcionar como instancia mediadora y orientadora en los conflictos que puedan presentarse entre las partes de una propiedad horizontal.
- Solicitar a la Junta Directiva el informe auditado de su gestión, así como también, el informe actualizado de lo recaudado en el Fondo para Imprevistos, como intermediario impuesto por al menos el 20% de los propietarios que así lo requieran.
- Verificar la forma, fondo y contenido de las actas y resoluciones de las sesiones de asamblea antes de su inscripción en el Registro Público.
- Velar por el cumplimiento de cada uno de los artículos contenidos en esta Ley de Propiedad Horizontal Panamá.
- Sancionar cuando así lo considere prudente a quienes incumplan lo dispuesto en esta ley y en los reglamentos respectivos. Dichas sanciones serán por una cantidad mínima de quinientos balboas (B/500.00) y máxima de cinco mil balboas (B/5,000.00).
- Este organismo se compromete a capacitar en materia del Régimen de Propiedad Horizontal a promotores, propietarios y administradores.
- Dictaminar y ejecutar temporalmente medidas en las propiedades horizontales que presenten violaciones flagrantes de los derechos de la constitución política y las leyes de la república.
- Cualquier otro que le confiera esta ley y su reglamento.
El Régimen de Propiedad Horizontal se aplicará a los proyectos de interés social. En tal sentido, el Estado se encargará de reglamentar todos los aspectos de la materia, garantizando el debido acompañamiento social de los nuevos propietarios del régimen en temas como: liderazgo, organización comunitaria y educación legislativa de la propiedad horizontal.
Los miembros de Junta Directiva o el administrador que presenten incumplimientos en el ejercicio de sus funciones o que se les compruebe un manejo irregular de las finanzas, fondos y cuotas de la propiedad horizontal, quedarán inhabilitados de sus cargos de forma temporal o definitiva. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial será el encargado de fijar el procedimiento administrativo aplicable en este caso.
Asesoría en Materia de PH
Los reglamentos de copropiedad amparados bajo la legislación anterior, continuarán vigentes en todo aquello que no sea contrario a la presente Ley 284 de 2022. Se le concede un plazo de 1 año a la Asamblea de Propietarios para que solicite al MIVIOT la aprobación de las reformas en sus reglamentos para acondicionarlos a esta Ley de Propiedad Horizontal Panamá.
Si al término de 1 año no se han realizado las adecuaciones respectivas del Reglamento, quedarán derogados de sus derechos todos los artículos del Reglamento que contravengan lo dispuesto en esta Ley.
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Terminologías de esta Ley de Propiedad Horizontal Panamá
- Acreedor hipotecario: Aquel que cuenta con un derecho real de crédito sobre un inmueble propiedad del deudor.
- Administración:Acción de planificar, organizar, coordinar y dirigir los recursos destinados a favor de la Propiedad Horizontal.
- Administrador de la Propiedad Horizontal: Persona natural o jurídica que administra los bienes comunes de la propiedad.
- Asamblea de Propietarios de la Propiedad Horizontal: Es la forma de gobierno integrada por los propietarios dentro del régimen. Su constitución ante el Registro Público le otorga carácter jurídico.
- Azotea:Cubierta llana localizada al final del edificio, la cual es considerada bien común.
- Bienes anejos: Área o espacio independiente que complementa a una unidad departamental (depósitos, estacionamientos y similares).
- Bienes comunes:Todos los bienes e inmuebles que contribuyan a la existencia, funcionalidad, conservación, seguridad, uso y disfrute de la propiedad y de sus habitantes.
- Bienes comunes de uso exclusivo:Aquellos previamente acordados en el Reglamento de Copropiedad o Asamblea de Propietarios, en favor de una o más unidades inmobiliarias.
- Bienes privados:Los que pertenecen de forma individual a una determinada persona (natural o jurídica), de acuerdo a lo inscrito en el Registro Público y en el Reglamento de Copropiedad.
- Bienes suntuosos: Todas aquellas mejoras que agreguen comodidad y confort a los propietarios, como por ejemplo: amenidades, juegos, canchas o estacionamientos adicionales que no formen parte del proyecto original.
- Bioseguridad: Normas y protocolos a ser aplicados a los propietarios y/o a terceros para prevenir la exposición a agentes biológicos, físicos o químicos que resulten perjudiciales a la salud.
- Coeficiente de participación:Porcentaje de cada propietario sobre los bienes comunes, los cuales generarán derechos y obligaciones en proporción al valor de su unidad departamental.
- Comité de Apoyo: Propietario o propietarios designados por la Junta Directiva para atender una tarea definida dentro de la propiedad horizontal. La junta deberá establecer las funciones y vigencia de este comité.
- Comité de Apoyo de Administración de Propiedades Horizontales: Grupo integrado por los representantes de cada propiedad horizontal que comparten áreas comunes indivisibles, cuya finalidad es la colaboración, mantenimiento y conservación de las áreas compartidas.
- Comité de Componente: Conjunto de propietarios asociados a un mismo componente que ayudarán a simplificar las tareas de administración, conservación, mantenimiento y operación de los espacios, bienes y áreas que sean comunes del mismo.
- Comité de Transición:Este grupo estará conformado por los primeros propietarios de un inmueble que colaboran juntos y participan en la toma de decisiones del bien inmueble, durante la vigencia de la Junta Directiva designada inicialmente por el promotor.
- Componentes: Actividades, fines o usos que conforman una misma propiedad horizontal, pero que se diferencian operacionalmente las unas de otras.
- Conjunto inmobiliario: Desarrollo inmobiliario de inmuebles en proyecto o totalmente construidos sobre una o más fincas que comparten áreas, servicios y otras utilidades en común.
- Cuotas de gastos comunes: Suma de dinero a pagar por cada uno de los propietarios para cubrir los gastos derivados de la administración, mantenimiento, reparación, conservación, operación, seguros y fondos de imprevisto, de acuerdo a lo establecido en esta misma Ley 284 de 2022, su reglamentación, o en su defecto, en el Reglamento de Copropiedad o en la correspondiente Asamblea de Propietarios.
- Desembolso Extraordinario: Pagos especiales no previstos en el presupuesto y que resulten tan urgentes que no puedan esperar el debido llamado de Asamblea Ordinaria o Extraordinaria para ser aprobados.
- Edificación: Construcción para la habitabilidad y desarrollo de actividades humanas.
- Estacionamiento: Espacio ubicado dentro de la propiedad horizontal, el cual podrá ser de uso privativo, común o común de uso exclusivo.
- Fachada: Partes externas de las unidades inmobiliarias.
- Fondo para Imprevistos: Cuota obligatoria y de recaudación anual para atender o financiar las obligaciones, obras o expensas que se presenten de imprevisto en la propiedad horizontal. Esta debe estar conformada al menos, por el 1% de la totalidad de ingresos anuales y cuotas de gastos comunes percibidos.
- Inmueble: Estructura construida sobre una o más fincas.
- Lotificación: División de una parcela de terreno que responde a un patrón común en dimensión y área.
- Morosidad: Estado en el que se encuentra un propietario o inmueble cuando no se pagan sus cuotas por gastos comunes dentro de la fecha estipulada.
- Parcelación: División de un terreno de una hectárea como mínimo.
- Paz y Salvo: Documento que demuestra que un propietario se encuentra al día con sus gastos comunes.
- Penthouse: Unidad inmobiliaria de mayor superficie, localizada generalmente en los últimos pisos de un edificio.
- Pisos: Divisiones horizontales de los edificios.
- Poder de votación: Participación personal o delegada en un representante, por cada propietario dentro de las reuniones de asambleas.
- Proindivisión: Propiedad indivisa.
- Promotor: Aquel que promueve la construcción de una propiedad horizontal.
- Propiedad Horizontal Derivada: Es la que surge ante la incorporación de nuevas unidades sobre una misma finca que ya se encuentra incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.
- Propiedad Horizontal Originaria: Surge cuando se incorporan al régimen edificaciones, lotificaciones, parcelaciones o urbanizaciones, cuyas unidades inmobiliarias serán propiedades horizontales independientes.
- Propiedad Horizontal Turística: Régimen de propiedad destinado al alojamiento público turístico, el cual debe estar debidamente inscrito ante el Régimen de Propiedad Horizontal y al Registro Público.
- Propietario: Persona que tiene derechos sobre una unidad departamental inscrita a su nombre en el Registro Público.
- Propietario al día: Aquel dueño que mantiene pagas todas las cuotas de gastos comunes correspondientes a su unidad o unidades departamentales en el mes en curso.
- Propietario inicial: Persona natural o jurídica a las que pertenecen originalmente y bajo título constitutivo, las distintas unidades departamentales que conforman la propiedad horizontal.
- Proyecto de interés social: Todos aquellos a los que el MIVIOT certifique como tal.
- Quórum: Cantidad mínima de propietarios requerida para la toma de decisiones en reuniones concernientes a la Asamblea de Propietarios o Junta Directiva.
- Recargo: Sanción aplicable a los pagos de gastos comunes en mora, esta penalización puede ascender hasta por un 20% más de cada una de las cuotas impagas.
- Reglamento de Copropiedad: Normas, derechos y deberes por los que se deberán regir los propietarios de las unidades departamentales pertenecientes al régimen.
- Reglamento de Uso: Documento de cumplimiento obligatorio donde se definen las normas para darle el mejor uso, goce y mantenimiento a los bienes comunes.
- Reserva: Derecho impuesto a favor del promotor en el Reglamento de Copropiedad sobre la libre disposición del resto del terreno sin uso y los elementos comunes no esenciales, sin que esto afecte la funcionalidad del proyecto o los derechos de los propietarios. La vigencia de este derecho tiene un tope de 10 años.
- Reserva de construcción: Derechos de uso sobre algunas áreas comunes o lotificaciones que se encuentran a favor del promotor, para el desarrollo de nuevas etapas de la propiedad horizontal.
- Reservas sobre bienes comunes: Derechos de uso sobre bienes comunes a favor del promotor (estacionamientos, sótano, fachadas, servidumbre, entre otros.), con una vigencia de 10 años.
- Reunión de la Asamblea de Propietarios: Reunión ordinaria o extraordinaria de propietarios de inmuebles, siguiendo la convocatoria para un fin específico.
- Segunda convocatoria: Establecida a falta del quórum necesario en la primera reunión. Esta segunda convocatoria debe realizarse de forma inmediata y su celebración no debe superar los 10 días calendario después del primer llamado, manteniendo las mismas características (agenda, horario, forma y lugar).
- Tiempo compartido: Modalidad por la cual él o los propietarios de un inmueble lo someten a un régimen contractual, donde otras personas en distintos períodos de tiempo adquieren derechos de uso sobre la propiedad.
- Título constitutivo: Escritura pública donde se incorpora una finca al Régimen de Propiedad Horizontal.
- Unidad inmobiliaria: Partes funcionales independientes en las que se segmenta un proyecto o edificación dentro del régimen, cada una de ellas tendrá derecho a voto dentro de las reuniones de asambleas.
- Urbanización: Grupo o conjunto de obras para el trazado y acondicionamiento de un determinado globo de terreno, con posibles vías de comunicación, servicios públicos, áreas de uso público/privado y lotes servidos que permitan la construcción en ellos.
- Usos: Todos los que se otorgan dentro del Reglamento de Copropiedad y son permitidos en los inmuebles adscritos al régimen.
- Votación: Acto ejecutorio en la toma de decisiones correspondientes a las propuestas presentadas en las Asambleas de Propietarios o Junta Directiva.
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