En estos últimos días todo gira en función del COVID-19 y las propiedades horizontales no son la excepción, en esta ocasión quiero referirme a las cuotas de gastos comunes ordinaria y recargos de las propiedades horizontales.
En función del Decreto Ejecutivo No. 71, de 13 de marzo, Decreto Ejecutivo No. 500, de 19 de marzo y Decreto Ejecutivo No. 81, de 20 de marzo, todos del presente año entre otros, han producido muchos comentarios y sugerencias por parte de propietarios de unidades inmobiliarias sobre la posibilidad de suspender el pago de las cuotas de gastos comunes ya sean ordinarias o recargos en las propiedades horizontales.
Al analizar todas las normas que hasta este momento se han promulgado bajo esta coyuntura en ninguna se ha restringido la prestación de servicios o productos de primera necesidad para las propiedades horizontales como la seguridad, conserjería, administración, mantenimientos de bombas de agua, mantenimiento de elevadores, mantenimiento de plantas eléctricas, gas, entre otros.
Por lo antes expuesto, soy de la opinión que seria un grave error que las autoridades llámese ejecutivo o legislativo promulguen un decreto ejecutivo o ley que suspenda el pago de las cuotas de gastos comunes.
Cuotas de Gastos Comunes Ordinarias.
Si analizamos la lista de servicios o productos de primera necesidad descrita previamente, nos daremos cuenta de que sin las cuotas de gastos comunes ordinarias las Asambleas de Propietarios de las propiedades horizontales no podrían cumplir con la finalidad a las que están llamadas según el articulo 47 de la Ley 31 de 2010, a saber:
“Artículo 47. La Asamblea de Propietarios es el máximo organismo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estará formada por los propietarios. La Asamblea obtendrá su personería jurídica al inscribirse el Reglamento de Copropiedad en el Registro Público y actuará bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de la Propiedad Horizontal seguida del nombre del inmueble. Su finalidad es velar por el mantenimiento y la buena administración de la propiedad horizontal, así como por el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común, y no el lucro.” El subrayado es mío.
Por lo anterior, se entiende que las cuotas de gastos comunes están destinadas al cumplimento del objeto social de la propiedad horizontal, lo cual, en estos momentos de crisis, creo que seria irresponsable siquiera pensar en la suspensión de estas, pues podría aumentar el riesgo de contagio en las propiedades horizontales ya que se verían en la necesidad de suspender todos o algunos de los servicios descritos previamente, llevando a la P.H a caer en un caos total.
Recargos
También se ha propuesto la posibilidad de suspender la aplicación de los recargos a los propietarios que realicen el pago tardío de las cuotas de gastos comunes durante este periodo, lo cual me parece más realista desde el punto de vista financiero como legal.
Tenemos que recordar que el recargo es una cuota de gastos comunes que debió ser establecida por la Asamblea de Propietarios, por ende, la suspensión o eliminación de estos deben ser autorizados por la misma Asamblea de Propietarios, la cual no se puede realizar en estos momentos, pero podemos encontrar fórmulas contables y legales para conseguir ese objetivo, sin violar la ley.
Quedo atento a tus comentarios sobre este tema y anuente a otros temas que consideres de interés que abordemos en próximos artículos.
Mario Vargas
Que atinado su escrito. Me es de gran utilidad! Muchísimas gracias!
A la orden.
Licdo. Vargas totalmente de acuerdo con este planteamiento y más si partimos del hecho que seguridad y limpieza en este momentos son básicos, hay PH que ni con ahorros cuentan lo que los pone en peor situación si los propietarios dejan de pagar la cuota.
Así es Lena este es el momento de utilizar los ahorros, pero no son la solución es solo un paliativo.
Totalmente de acuerdo Lic.Vargas, es un grave error que el ejecutivo apruebe un decreto de esta índole.
Los Propietarios piensan que eliminar servicios es la solución
Así es las comunidades todo lo solucionan con eliminar servicios y este no es el momento.
Me parece adecuado tú enfoque,
Solo sugiero que la J. D. podrá tener consideraciones especiales y caso por caso, por aquellos propietarios que hayan quedado sin trabajo
Muy buen punto Ing. hay que analizar caso a caso.
Lcdo. Vargas, totalmente de acuerdo. Sería imposible considerar, una alternativa, de esa índole, porque como haríamos frente a los servicios, que aún continúamos recibiendo sin parar.
Servicios que son necesarias para las comunidades en estos momentos, gracias, Lizbeth.
Super mega excelente artículo Lic. Totalmente de acuerdo. Difícilmente un PH pudiesen soportar estos decreto, inclusive si tuviesen un fondos de ahorro. Ya que los proveedores , que son las empresas están en iguales condiciones llamase elevadores, bomba, servicios básicos, pero jamás se negocia la prestación de un Servicio de un colaborador donde lo principal es la limpieza del PH. A menos que TODOSS los copropietarios se coordinen vía WhatsApp y se turnen por apto y limpien por individual el looby de cada piso, pero las áreas sociales llámese entrada principal, ya que las otras permanecen cerradas. Pero algo ilógico.… Leer más »
Creo que esa opción de limpieza por parte de los propietarios o residentes es viable en estos momentos, pero nada fácil de aplicar, creo que es indispensable el apoyo de los conserjes héroes sin capas de las comunidades.
Totalmente de acuerdo, la limpieza es indispensable para evitar la propagación del virus
No podemos quedarnos sin conserje, pero si turnarlos para cada quince dias en el caso que sean dos, para que continúen en su trabajo pagándoles quincenas trabajadas o adelantarle las vacaciones a uno
Y si llegasen a decretar cuarentena total, igual pueden laborar los conserjes, y el salvo conducto los respalda
Buenas tardes Licenciado.
Comparto su opinión, el pago de las cuotas de gastos comunes es necesario para el buen funcionamiento del ph.
Me parece un poco irresponsable de parte de aquellas personas que sustentan el no pago de las cuotas, cuando es de ahí que el ph recibe los ingresos para cumplir con los pagos de aquellos servicios que son imprescindibles para su funcionamiento.
Hay que buscar alternativas tomando en cuenta que esta crisis afectara a miles, pero el no pago de la cuota no es una de ellas.
Saludos!
Con mucho respeto te indico lo siguiente: Necesitamos pagar luz para evitar que corten la energía eléctrica sino todo lo del PH quedaría sin funcionamiento. Hay que comprar combustible pa Rea la planta eléctrica por cualquier emergencia. Necesitamos comprar gas natural para que la gente pueda cocinar. Necesitamos comprar implementos de limpieza para evitar contagio masivo en el PH. Como pretendes que se detenga el pago de la cuota de mantenimiento si la misma palabra lo dice. Es para mantenernos vivos todos o es que en las casa la gente no va a a pagar ni agua ni luz ni… Leer más »
Sorry, me perdí…¿alguien opinó a favor del no pago de la cuota de gastos comunes?
Creo que estamos de acuerdo, en lo vital que es para todos, mantener nuestro flujo de caja, para el cumplimiento de las obligaciones financieras del P.H.
Hola Sughei no entiendo tu comentario ya que en mi articulo no apruebo el no pago de las cuotas de gastos comunes, muy por lo contrario, me rehusó ya que conozco las necesidades, quedo atento a tu comentario.
Saludos don Mario y gracias por compartir este artículo. Totalmente de acuerdo con lo expuesto. Sería una irresponsabilidad de parte del gobierno si llegara a aprobar esto.
Así es pero hay comunidades tratando de discutir o implementar estas medidas las cuales personalmente me aterran.
Entiendo la importancia del pago de dicha cuota.
Este costo sera prorrateado?; ya, que se recortaran muchos gastos comunes de los P.H.
Saludos
Cualquier cambio o modificación a las cuotas de gastos comunes tienen que ser llevado a Asambleas de Propietarios por ende el prorrateo es una facultad de la asamblea de Propietarios, personalmente no creo que es el momento de recorte de ningún servicio o producto pero eso son realidades que deben analizar las juntas directivas y administración del P.H.
Buenos días, como administradora de más de 20 años de experiencia estoy totalmente de acuerdo ya que las cuotas de gastos comunes son, en su mayor parte, para preservar los equipos especializados que permiten la habitabilidad en los PH y no un mero pago de préstamo o ahorro. En estos momentos de emergencia nacional mi recomendación es evaluar los gastos y priorizar los que por naturaleza son vitales como mantenimiento de elevadores, bombas de agua, planta de emergencia, agencia de seguridad, gas, etc. Por otro lado un Administrador debe velar, con la aprobación de la Junta Directiva, que todos los… Leer más »
Gracias por las recomendaciones y crear en este espacio un lugar de consultas para administradores de P.H:
Sin mas que agregar. Gracias por esparcir sus conocimientos y recomendaciones.
Siempre a la orden Yosmar
Buenas noches, dejar de pagar la cuota de mantenimiento creo que no es una opción, los conserjes son los que mantienen la limpieza de las áreas comunes de los PH, los gastos administrativos y por ende los mantenimientos de los equipos. Esperemos y confiemos en la sensatez de las personas que se mantengan en casa. Que Dios nos Bendiga a todos.
Así es Ana, esperemos y confiemos en esa sensatez y saldremos de esto de la mejor manera.
Hola como están haciendo o que recomendaciones están haciendo para los toque de queda y los seguridad, muchos llegan por sus medios.
Hola Sonia las administraciones deben solicitar el salvoconducto en la web habilitada para tal fin.
Gracias, de mucha utilidad la informacion
Gracias a ustedes.
Totalemente de acuerdo mario, esperemos que no suceda
saludos
Así es espero que las comunidades entiendan la importancia del pago de las cuotas.
Para mi parecer, lo único que se podría tomar en consideración, es eliminar los recargos, pero como detalla en el artículo y por ley, sin una asamblea, es imposible tomar tal decisión, aunque en el artículo emitido por el MIVIOT, consideran que en estos momentos la Junta Directiva es la responsable de decidir y tomar los planes de contingencias, para enfrentar esta crisis. Saludos ?♀️
La verdad, tengo mis discrepancias con el articulo del MIVIOT, además espero que las juntas directivas con estas medidas.
Buen día licenciado cuanto nos costaría una orientacion en un PH en la. Chorrera, ya que tenemos una planta de tratamiento sin luz desde 8 meses. Espero repuesta gracias.
Hola Enith, contáctanos al 64634399 y coordinaos la consulta.
Estamos de acuerdo con su opinión en que cada propietario sepa que tiene una responsabilidad
Gracias
Como debe cobrarse el mantenimiento, cuando durante la cuarentena, el personal de limpieza y administracion no laboraron.
No tuvimos quien limpiara y tuvimos que poner una cuota para que alguien viniera a hacerlo por salubridad.
Lo que si hay que reconocer, es que se mantuvo el servicio electrico y de agua en areas comunes, y en los casos de los que no tienen medidor del Idaan (no todos) mantuvieron el servicio.
Nos estan cobrando las cuotas completas.
Pensaria que deben aplicar un descuento. Agradezco sus valiosos comentarios.
Muy buenas tardes. Una consulta, si el copropietario no está teniendo ninguna fuente de ingresos y ha tratado de pagar las cuotas de mantenimiento, abonando poco a poco, usted considera que es justo que en estos momentos de emergencia nacional la Junta Directiva del PH haya dado la orden de quitar el servicio de gas, cuando éste es imprescindible para la alimentación de la familia? Tengo un caso particular de una persona muy allegada, la cual tiene más de 1 año de no tener trabajo, divorciada que no recibe la pensión de sus hijos desde el año pasado (el exesposo… Leer más »
Hola
Vivo en un PH sencillo, sin gimnasio, ni sala de eventos. Por tanto, considero que la cuota de mantenimiento no debe ser muy alta. Lo que sí es alta aquí es la morosidad.
No parece perturbar a los morosos el corte de gas. Siguen su estilo dd vida con dos carros, escuelas privadas para sus hijos, etc.
Quisiera saber legalmente cuáles serían las máximas sanciones a esos morosos y cómo recuperar esos dineos adeudados.
Usted cree que es justo que en mi edificio pusieron hasta el 30 de septiembre para pagar todo lo atrasado si no contrataran los servicios judiciales, el cual será cargado a nuestra cuenta, cuando hay personas que no tienen trabajo, están con contratos suspendidos y no están recibiendo nada de ingresos.
Estoy de acuerdo que hay que pagar pero se debería ser un poquito mas justo y dar tiempo para hacerlo.
Buenos días en tiempo de covid 19 la administración de la promotora me puede subir el mantenimiento sin consultarlo con los copropitarios
Buenos días, la modificación de cuota de gastos comunes deben ser por medio de un Asamblea de Propietarios, es totalmente ilegal que lo haga la Junta Directiva o Administrador.