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Objetivos de esta ley
En Panamá, la Ley 31 del 2010 es un marco legal importante que regula la protección y administración de la Propiedad Horizontal. Esta ley ha sido un hito significativo en el ámbito inmobiliario del país, ya que brinda un marco jurídico sólido para proteger los derechos de los Propietarios.
Una de las características más destacadas de esta ley, es la creación del Fondo de Reserva que tiene como objetivo garantizar el mantenimiento, la conservación y que siempre haya recursos disponibles para afrontar cualquier emergencia que surja en los PH, evitando así el deterioro y la depreciación de los mismos. La Ley 31, ha tenido un gran impacto en la conservación y administración de la Propiedad Horizontal en Panamá.
Decreto ejecutivo 151
El Decreto Ejecutivo 151 de junio del 2020, fue decretado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) y es por el cual se reglamenta la Ley 31 de 2010 que establece el Régimen de Propiedad Horizontal.
Este decreto otorga normas adicionales y la forma en que se debe llevar a cabo la Asamblea de Propietarios, la elección de los Administradores y la manera en que se debe elaborar el presupuesto anual del edificio.
Este Decreto Ejecutivo proporciona pautas claras para garantizar una gestión transparente y eficiente de los PH, fomentando así la confianza entre los Propietarios y los Administradores.
Visión general de la Ley 31 de 2010
Es importante mencionar que la Ley 31 del 2010 fue subrogada por la Ley 284, que entró en vigencia posteriormente en el año 2022. Esta última ley, si bien mantiene los principios fundamentales de la Ley 31, introduce algunas modificaciones y actualizaciones para adaptarse a las necesidades y realidades actuales de todos los edificios sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal.
Entre los cambios más significativos se encuentra la ampliación de las obligaciones de los Administradores y la incorporación de mecanismos de resolución de conflictos más eficientes, así como la obligatoriedad del Fondo de Imprevistos.
En cuanto a su impacto en Propietarios y Administradores de PH, la Ley 31 y su sucesora, la Ley 284, han contribuido a establecer un marco legal firme y claro que protege los derechos de los Propietarios y garantiza una gestión de Administración eficiente, beneficiándose de la mayor transparencia y responsabilidad de los Administradores, que se ven obligados a cumplir con requisitos y estándares más rigurosos, lo que contribuye a elevar la calidad de la gestión en general.
El pasado martes 16 de junio, las propiedades horizontales fueron sorprendidas con la promulgación el Decreto Ejecutivo, 151 del 16 de junio del 2020, en el cual se reglamenta la Ley 31 de 18 de junio del 2010, que establece el Régimen de Propiedad Horizontal.
Inicio este artículo explicando, ¿qué es la reglamentación de una ley?, de una manera muy sencilla debemos interpretar que mediante la reglamentación de una ley se dispone o establece la manera cómo esa ley ha de ser puesta en práctica.
Claramente el artículo 184, numeral 14, de nuestra Constitución Política establece cuál es el alcance de la reglamentación de una Ley:
ARTICULO 184. Son atribuciones que ejerce el presidente de la República con la participación del ministro respectivo:
…..
14. Reglamentar las Leyes que lo requieran para su mejor cumplimiento, sin apartarse en ningún caso de su texto ni de su espíritu.
….. (el subrayado es nuestro)
Además, debemos recordar que, en el ámbito legal, existe un orden de prelación del ordenamiento jurídico, también conocido como la pirámide de Kelsen, que en nuestro país el orden es a) Constitución Nacional, b) los tratados internacionales, c) las leyes, d) los decretos-leyes, e) los decretos ejecutivos, f) las resoluciones ministeriales y g) por otras disposiciones.
Por lo previamente expuesto debemos identificar que la Ley 31 de 2010 es la ley especial en materia de propiedad horizontal y la Reglamentación de esta, es un Decreto Ejecutivo, por lo tanto, la Reglamentación está a dos niveles inferiores de la Ley, según la pirámide de Kelsen.
Con las dos aclaraciones previas, todos los actores de las propiedades horizontales deben entender que cualquier disposición dentro de la Reglamentación de la Ley, no puede contradecir la Ley 31 de 2010, por lo tanto, la recomendación es que mantengan sus decisiones y actuaciones en base a lo establecido en la ley y no en base a lo establecido en la reglamentación.
Con esto no quiero desmeritar la importancia y valor que tiene la reglamentación de una ley, y muy especial en este caso, ya que después de 10 años, sabemos perfectamente qué articulo de la Ley 31 de 2010 necesitaba ser reglamentado para darle un sentido práctico a esos artículos.
Personalmente, creo que es tarde para esta reglamentación, ya que todos los involucrados en las propiedades horizontales estamos esperando una modificación integral de la ley, compromiso que ha adquirido el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y la Dirección Nacional de Propiedad Horizontal y que esperamos contar con la nueva ley, antes que termine el año.
Quedo atento a tus comentarios sobre este tema y anuente a otros temas que consideres de interés que abordemos en próximos artículos.
Mario Vargas
Felicidades, totalmente de acuerdo que necesitamos urgente una modificación a la ley
saludos
Así es ojalá la tengamos pronto Sra. Yolanda
¿Es retroactiva?
Gracias.
Como toda en ámbito legal no es retroactivo pero no debe afectar por no establecer ninguna obligación nueva
De verdad que después de 10 años quieren reglamentar la ley para salir de paso,o no se si dirán para ayudar en tiempos de covid ,pero lo mejor fuese presentar la modificación a la ley ,cuidado y pasa este año y no presentan la modificación a la ley
Juan quiero que te equivoques y que antes que termine el año ya tengamos una nueva Ley.
Buena tarde pienso que en toda modificación de una ley deben estar los que nos representan. Porque después de aprobada una ley. Es difícil opinar
La reglamentación de una ley es necesaria pero debe ser consultada previamente con los usuarios. Según la definición de reglamentar esta es mas bien una modificación porque la ley 31 no contempla asambleas virtuales . Entendemos la situación irregular.. Me puede enviar la Reglamentación Decreto Ejecutivo 151 . Gracias anticipadas.
A la orden te invito a leer un articulo sobre la virtualidad en las asambleas de propietarios.
Buenas tardes, puedes enviar ese articulo?
Definitivamente fue una sorpresa, creo que todos esperábamos una modificación de Ley, la cual es necesaria!
Gracias por compartir, Totalmente de acuerdo contigo un poco tarde, la modificación y debio de ser integral, se necesita actualización de la misma
Así es Marisela los gremios de administradores estamos trabajando para presentar propuestas para la nueva ley
Necesitamos con urgencia una modificación, entre más leo algunos artículos más me confundo.
Me parece muy acertadas sus intervenciones, hacen docencia puntual para todos los que de una u otra forma somos parte de este tema de PH, en este sentido ninguna reglamentación podrá estar por encima de la Ley 31 sea cual sea su intención?
En el caso del ph donde vivo había una situación. La torre que entregaron primero pagaba $50.00 de cuota de gastos comunes. Los demás pagábamos según el metraje de nuestro apartamento. La administración paso del promotor a los propietarios y según ellos el promotor había pactado con ellos $50.00,sin embargo, nunca ninguno de esos propietarios mostró un documento que acreditara tal acuerdo. Pasaron 6 años ellos pagando $50.00 un tiempo la promotora asumió el resto pero después dijo hasta aquí pasaron 3 años en los que mensualmente se dejaron de percibir por mes aproximadamente $350.00 dólares en el ph. Ellos… Leer más »
mi experiencia es corta en PH pero realmente me he involucrado lo suficiente como para tener claro su puesto de vista sobre esta ultima reglamentación, y luego de leerla coincido contigo, me encanta la manera ecuánime y objetiva de tu punto de vista.. gracias por permitirnos disfrutar de tus conocimientos…
Espero que los cambios beneficien a los propietarios más que los administradores. En mí ph la constructora no quiere entregar y la administración que tenemos hace es gastar dinero. Sin contar el maltrato a los propietarios. Al descubrir los robos decidieron no volver a tender y me quitaron todo derecho de saber las cuentas y información del ph . Más los insultos de administración y no hay a quien demandar y aparte la constructora no ha querido dar la cara. Espero que está ley nos proteja de esta clase de ladrones. Y una de mis cartas la manipularon para dar… Leer más »
Mario tienes toda la razón, la ley de PH debe ser modificada no reglamentada. Los que estamos en esta profesión sabemos y podemos aportar para hacer una nueva ley.
Muchas gracias por compartir. Estoy totalmente de acuerdo en que hay cambios importantes que deben hacerle a esta ley. Ojalá y se pueda lograr las modificaciones que se requiren muy pronto. Urgen las modificaciones.
Mario, puedes indicar si decreto Ejec 869 faculta a que administración y juntas directivas de PH impongan restricciones de uso de área social limitando a 2 miembros x familia a usar cancha de básquet y no aceptar visitas