¿Cómo cambiar de Junta Directiva en un PH?
La Junta Directiva de un PH es el máximo órgano legal dentro del mismo, al cual se le confieren atribuciones y responsabilidades, e incluso, la toma de decisiones una vez
27/01/2023
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¿Qué es una junta de PH en Panamá?
Es una junta directiva que inicialmente consta de tres miembros, los cuales ocupan los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero; estos a su vez tendrán a su cargo la elección del resto de la Junta Directiva como lo son: El Vicepresidente, los vocales y cualquier otro miembro que sea necesario para cumplir a cabalidad las funciones de una Junta Directiva de un PH en Panamá.
Todos los miembros serán de libre elección y pueden ser removidos con el 51% de los votos de los propietarios del PH. Sin embargo, para que su voto cuente, éstos deben estar al día con el pago de las cuotas comunes obligatorias. Cabe mencionar que según la Ley 284 del 14 de Febrero del 2022, en su Artículo N° 74, la asignación inicial de los miembros de la Junta Directiva es realizada por el promotor; posteriormente, deberá ser removida por los propietarios cuando se dé el traspaso del 51% de la totalidad de las viviendas que conforman un PH, sin importar que sea realizado el proyecto por partes o fases.
Otro aspecto a destacar es que para ser miembro de la Junta Directiva de PH, el ciudadano no debe estar inhabilitado ni administrativa ni judicialmente al momento de ser elegido, así como también, estar al día con las cuotas comunes antes y durante su período como miembro elegido.
Funciones de la junta de propiedad horizontal
La función principal de una Junta Directiva de PH en Panamá como máximo organismo legal, según lo indica el artículo 47 de la Ley 284 en vigencia, es el de velar por los intereses de la Asamblea de Propietarios, esto incluye: dirigir, administrar, representar y contribuir en la ejecución y cumplimiento de sus acuerdos. Así mismo, liderar las acciones legales o jurídicas necesarias para el desarrollo, mantenimiento y conservación del PH.
Sin embargo, cada miembro representante debe contar con ciertas aptitudes para desarrollar las funciones inherentes a su cargo dentro de la misma.
El Presidente y Vicepresidente
- Deben poseer aptitud de liderazgo.
- Buena comunicación y oratoria.
- Estar en capacidad de representar legalmente al PH.
El Secretario
- Debe contar con una buena redacción.
- Llevar los libros o registros de las reuniones de la Asamblea de Propietarios y de la Junta Directiva.
- Extender las certificaciones pertinentes.
El Tesorero
- Debe poseer conocimiento contable.
- Garantizar el buen uso y dinero de los fondos y patrimonio del PH.
- Llevar el asiento en los libros de ingresos y egresos.
- Presentar anualmente un informe auditado de sus funciones.
- Llevar el control en cuanto a los depósitos al fondo de imprevistos y de realizarse retiros, garantizar su buen uso y destino.
- Debe presentar los balances del fondo de imprevistos mensualmente al resto de los miembros de la Junta Directiva.
¿En qué funciones requiere asesoría jurídica la junta directiva de PH?
Existen funciones dentro de la Junta Directiva de la propiedad horizontal que requieren apoyo legal o asesoría jurídica, entre las cuales podemos mencionar:
- La inscripción del Administrador del PH en el Registro Público: Este es un requisito que establece la Ley 31 del 18 de junio del 2010 en materia de Propiedad Horizontal, siendo indispensable para no violar las leyes.
- El proceso de entrega entre el Promotor y la Junta Directiva del PH: En lo concerniente a todos los papeles y la documentación del mismo. Documentos administrativos, contables, técnicos y operativos para garantizar el funcionamiento del PH.
- La modificación de Fachada: Este cuenta como un error recurrente en la Propiedad horizontal, ya que cualquier modificación estaría al margen de la Ley.
- La atención adecuada en los casos de propietarios morosos: Mediante la Ley, se puede interponer un proceso ejecutivo contra los propietarios que incumplan con el pago de sus cuotas.
- Convocatoria por derecho propio: Este recurso legal lo puede ejercer cualquier propietario con solo el 20% de quórum, para ello, necesitará convocar a la Asamblea de Propietarios para cambiar la Junta Directiva, ya que esta no debe perpetuarse en sus funciones.
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Como miembro de la Junta Directiva, una de las responsabilidades que no puedes perder de vista para dar cumplimiento a la ley 31 de 2010 es velar por la ejecución de la Asamblea Ordinaria de Propietarios, la cual es de carácter obligatorio y debe llevarse a cabo al menos una vez al año.
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