El fenómeno de plataformas que promueven alquileres temporales [como Airbnb, HomeAway, Couchsurfing, entre otros] tiene varios años de estar generando controversia a nivel mundial en las propiedades horizontales y nuestro país, no son la excepción.
Tal y como ha ocurrido con tantos otros sectores de nuestra economía, la difícil situación financiera que ha generado la pandemia está afectando de manera sostenida, tanto los bolsillos de los propietarios de inmuebles, como la dinámica de convivencia e ingresos de las propiedades horizontales.
La realidad antes señalada, ha fomentado que cada vez sea más común, que algunos propietarios de inmuebles, hayan decidido diversificar sus fuentes de ingresos – a través del alquiler temporal de sus residencias – como una alternativa, para poder hacer frente a los compromisos financieros, inherentes a sus propiedades (hipotecas, cuotas de gastos comunes, servicios públicos, mantenimiento y/o conservación del inmueble, entre otros).
Por otra parte, los alquileres temporales – especialmente de las viviendas constituidas bajo el Régimen de Propiedad Horizontal – imponen toda una serie de retos, para el resto de los miembros de la comunidad, quienes comúnmente no ven con buenos ojos esta práctica.
Adicional, propietarios, administradores y juntas directivas de las propiedades horizontales, alegan que los alquileres temporales, 1) constituyen un factor adicional de riesgo para la comunidad, 2) causa una presión adicional sobre las áreas comunes [incluyendo lo relativo a la bioseguridad y cuyo mantenimiento y conservación, pagan todos por igual], 3) socaba la naturaleza residencial familiar del sitio y 4) varía las condiciones bajo las cuales tales propiedades fueron concebidas, diseñadas, construidas, comercializadas y adquiridas.
Hasta cierto punto podemos entender ambas posturas. Por una parte, tenemos al propietario que alquila de manera temporal su vivienda [quien tiene todo el derecho de utilizar su propiedad, sin más limitantes que las establecidas por la ley], y por la otra, está la propiedad horizontal (como entidad colectiva), que compresible y justificadamente, alega que la seguridad, tranquilidad y bienestar de la mayoría, están por encima del de la minoría.
Sea que nos decantemos por una u otra posición, inevitablemente debemos analizar la situación teniendo en cuenta los principios, la doctrina y la legislación, en materia de propiedad horizontal, en aras de traer luces sobre esta complicada situación.
La mayoría de las legislaciones en materia de propiedad horizontal, no contemplan esta figura de los alquileres temporales, siendo que dicha práctica, es un fenómeno relativamente nuevo, pero sí podremos encontrar en ellas, principios fundamentales que nos ayudarán a resolver esta controversia.
La Ley 31 de 2010 [que regula el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá], establece la obligación de determinar, en el Reglamento de Copropiedad, el uso o usos de las unidades inmobiliarias. Así pues, la controversia surge cuando el uso descrito en el Reglamento de Copropiedad de la P.H., es de carácter residencial, el cual, sin duda alguna, es distinto del uso comercial y/o del alojamiento turístico.
Teniendo en cuenta que término “residencial”, implica que el lugar es para residir, lo cual se define como, “vivir habitualmente [una persona] en una casa, un país u otro lugar determinado”. El diccionario de la Real Academia Española, define residir como estar establecido en un lugar (lo cual evidentemente no se da en un alquiler temporal), por ende, solo con este análisis, se abre la posibilidad de poder sancionar a aquellos propietarios, que utilizan sus unidades inmobiliarias de una manera distinta a la establecida y/o reconocida, por el Reglamento de Copropiedad.
Por otra parte, podemos añadir otros elementos jurídicos al análisis realizado, tal como lo señalado por el Decreto Ejecutivo 82 de 2008 [“Por el cual se reglamenta el Decreto Ley 4 de 2008 que crea la Autoridad de Turismo de Panamá y dicta otras disposiciones”], el cual, en su artículo 108 define los alojamientos turísticos como los establecimientos de alojamiento turísticos son aquellos que ofrecen a turistas o visitantes de manera habitual el servicio de hospedaje en forma temporal, en áreas e instalaciones comunes construidas para tal fin a cambio de una prestación generalmente en dinero.
La precitada definición nos permite concluir con facilidad – concordantemente con lo ya planteado al inicio del presente artículo – que la seguridad y operaciones propias de una P.H. de naturaleza residencial, así como sus áreas comunes (especialmente las áreas sociales y/o recreativas), nunca fueron concebidas, diseñadas y/o construidas, para el alojamiento temporal, por consiguiente, esos propietarios estarían violando la normativa previamente señalada.
Por último – pero no por esto menos relevante – debemos tener presente que, alquilar una unidad inmobiliaria (bien privativo), implica ceder en favor del arrendatario, el uso y disfrute de los bienes y áreas comunes de la respectiva propiedad horizontal [siendo que existe un principio de indivisibilidad, entre estos dos tipos de bienes], lo cual implica que todos esos inquilinos y/o huéspedes temporales, transiten y utilicen las áreas comunes, y por ende, deban pasar por correspondientes controles de seguridad, para llegar a la unidad inmobiliaria, por lo tanto, es perfectamente posible que se establezca restricciones a esta actividad en las propiedades horizontales. [nada impide que el arrendador eluda estos controles, ingresando directamente a los inquilinos y/o facilitándole a éstos, los respectivos controles de acceso. Así pues, lo que creo que debería implementarse, es la obligatoriedad de registrar a los inquilinos y la prohibición de ceder a este tipo de inquilinos los dispositivos de controles de acceso, siendo que estos dispositivos, realmente no le pertenecen a los propietarios, sino que son cedidos por el dueño de las áreas y bienes comunes (la propiedad horizontal), para que solo los usen].
Por todo lo previamente explicado, recomendamos a las juntas directivas y administradores que, si identifican un alquiler temporal, recopilen debida y oportunamente, la información necesaria con relación a este tipo de alquileres e interpongan la respectiva denuncia correspondiente ante las autoridades, para que éstas, determinen e impongan las sanciones que, a tales efectos, contemple el Reglamento de Uso de la propiedad horizontal.
Una práctica bastante común, lo propietarios que lo hacen solo piensan en ellos y no en la comunidad.
Así es José, en un PH todos deben pensar en todo, recordemos qué es exactamente lo que mencionas una comunidad y se deben apoyar, ese tipo de alquileres pone en riesgo la seguridad del resto de los vecinos y es ilegal.
No es ilegal a menos que esté específicamente detallado en el reglamento del PH. Con la situación económica que se vive en el país, esto debe permitirse siempre y cuando se cumplan los reglamentos del PH.
Ante que autoridad se deberían interponer estas denuncias?
Hola Veronica, la denuncia la puedes interponer ante la Autoridad de Turismo y el Ministerio de Vivienda.
Soy administrador y ya he lidiado con el tema. Basándome en la información información aquí planteas, no vayan al Ministerio de Vivienda ni tampoco al juez de paz porque no ayudan. Realmente se le informa al propietario o inquilino que estamos al tanto de la actividad, se le pide el cese inmediato de la actividad y se aplica la sanción más alta depende del caso. Por arriesgar la seguridad de los residentes y vecinos al vulnerar este derecho entregando los accesos a desconocidos. En mi caso era inquilino y se le prohíbio traer visitas o vendría el Ministerio de Vivienda… Leer más »
Ministerio de turismo quise decir, saludos
Se le prohibió traer visitas???!!!! Hasta que punto quieren controlar las actividades de un propietario? Siempre y cuando no moleste a otros copropietarios y no quebrante el reglamento, no hay razón ni moral ni legal para imponerle sanciones.
Me parece que después que los inquilinos acaten las normas de seguridad y reglamentos del PH, no debe haber ningún problema. En mi experiencia, los inquilinos que ofrecen alquiler temporal son las que más cuidan la propiedad y tienen incluso reglamentos adicionales que imponen las plataformas de alquiler temporal. Ya tenemos suficientes restricciones con la administración, la junta directiva, el MIVI, etc, sobre nuestras propiedades y como debemos o no utilizarlas.
Este artículo ignora por completo algunas de las abrumadoras ventajas que tiene para el bien público dentro del PH, la adopción de la renta de las unidades a través de las mencionadas plataformas. 1- Los huéspedes potenciales son investigados por la misma plataforma antes de concedérseles membresia. 2- Los miembros se atienen a un conjunto de estrictas reglas de seguridad, salubridad, comportamiento y otras que de ser violadas pueden provocar multas, reembolsos y la cancelación de la membresia. 3- El propietario puede también adicionar cualquier regla que crea conveniente. 4- Los miembros son calificados frecuentemente por el uso de la… Leer más »