Descubrir defectos de construcción en inmuebles adquiridos a través del Régimen de Regulación de Propiedad horizontal, se convierte en una verdadera preocupación para los propietarios, luego de haber hecho grandes esfuerzos en base a ahorros y préstamos bancarios para acceder a una unidad de vivienda nueva.
Entendemos como un defecto, la inadecuada realización de una construcción por un profesional y esto recae en la contratista y el promotor. A continuación, te explicaremos algunos detalles técnicos muy importantes sobre este tema.
¿Qué dice la Ley sobre los Defectos de Construcción en PH?
Como base legal, cualquier acto con respecto a estos defectos se regirá por lo establecido en el artículo 1343, párrafo 1° del Código Civil Panameño, donde se especifica que el promotor y el contratista estarán en la obligación de responder por los daños y perjuicios que sufra una unidad de vivienda nueva, así como también, por los vicios ocultos en inmuebles nuevos o usados.
Dichos defectos de construcción, pueden acarrear al propietario un perjuicio que comprometa inclusive a la seguridad pública por estar dentro de una zona urbanizada, así lo dice la Ley 45 promulgada el 31 de octubre del año 2007 que dicta normas sobre protección al consumidor y defensa de la competencia y otras disposiciones.
Sin embargo, debe comprobarse que la construcción es inadecuada e inapropiada para el uso que se le destinó o que se compruebe en gran medida los defectos de construcción; para ello, debemos hacer énfasis en lo que significan los defectos de construcción en vivienda nueva y el vicio oculto, donde la legislación panameña establece el derecho al reclamo sobre estos daños.
La Ley 284 de Febrero del 2022 contempla en su Capítulo III (Promotor), artículo 52, párrafo 9 que: “Se deben mantener vigentes las sociedades promotoras del inmueble, luego de la inscripción del Reglamento de Copropiedad y no podrá disolverse hasta que no venza la garantía que trata el artículo 1343 del Código panameño”.
Defectos de construcción – Vicios Ocultos
Defecto de construcción es el término que se utiliza para los problemas o daños que se detectan en unidades de vivienda nuevas, que pueden causar daños materiales a una parte o a la totalidad del PH. Los más comunes son:
- Defectos por acabados: Una vez entregada la nueva unidad de vivienda, los defectos de la construcción serían aquellos que no cumplen con las cualidades descritas anteriormente según el contrato de promesa de compraventa.
- Defectos estructurales que afecten la estabilidad del PH: Paredes, techos, columnas…
Los vicios ocultos son aquellos defectos de construcción detectados posteriormente en las viviendas usadas, que fueron originados por una mala práctica en la construcción o por el tipo de material utilizado y no pudieron ser hallados inicialmente a simple vista. Entre ellos podemos mencionar:
- Los no detectados en las instalaciones básicas (agua, electricidad, drenajes…).
- En lo estructural: las bases de la edificación.
- La cimentación del terreno ¡Esto es clave!.
- La impermeabilización.
- Entre otros.
Tipos de defectos de construcción que pueden afectar a una propiedad horizontal
Cuando nos referimos a los defectos de construcción, pudiéramos referirnos a las deficiencias en las que se puede incurrir al momento de construir un PH en Panamá. En tal sentido, es fundamental supervisar que el diseño se mantenga ajustado a las regulaciones de la obra, para que una vez se formalice la entrega al propietario por parte del promotor y la contratista, el comprador no deba enfrentarse a un inmueble y una estructura poco funcional a lo que él esperaba.
Estos defectos pueden ser más o menos costosos creando angustia en el comprador, pues los defectos de la construcción en la mayoría de los casos son sinónimo de gastos adicionales. Los defectos en cuanto a estructuras pueden ser en los elementos de concreto (paredes, pisos, techos), en la albañilería (desagües y tuberías), en la carpintería (puertas y closets); así como en las ventanas, vidrios y demás acabados.
Los defectos también pueden ocurrir por la deficiencia en los materiales que se utilizan, lo que hace que las cosas no funcionen correctamente. La impermeabilización es otro de los defectos más comunes, al igual que las filtraciones por malos cálculos en la construcción de la estructura.
¿Qué hacer si tu vivienda tiene defectos de construcción?
Tanto el promotor de la obra como el contratista, e incluso, el arquitecto, están en la obligación de responder por los daños y perjuicios que estos defectos en la construcción o vicios ocultos traen al propietario o propietarios de un inmueble nuevo o usado; de acuerdo a lo contemplado en la normativa de “responsabilidad decenal” del Código Civil de la República de Panamá.
El término decenal, se refiere a cuando el defecto o vicio ocurre después de 10 años de construido el inmueble. En torno a esto, los términos legales son muy precisos en cuanto a los lapsos legales de los mismos, donde se especifica que la prescripción termina 3 años luego que se detecta el defecto constructivo o vicio oculto. En el caso de interponer un reclamo al vendedor, cuando se solicita la remuneración total o parcial, esta prescripción será a los 5 años.
