Esta es una inquietud que surge frecuentemente en las personas que desean arrendar o comprar un inmueble regulado por el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá; razón por la cual se debe estar al corriente de los estándares y especificaciones de las unidades de vivienda sobre cuántas personas pueden vivir en un departamento.
¿Quién define cuántas personas pueden vivir en un departamento?
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) es el ente encargado de regular cuántas personas pueden vivir en un apartamento arrendado basándose en que estos espacios deben servir de albergue para usos múltiples, donde sus habitantes puedan realizar cómodamente labores propias y fundamentales como lo son: la alimentación, el aseo, el descanso y la seguridad.
La Ley 284, en el Título VII (Administración de la Propiedad Horizontal) Capítulo II (Reglamento de Copropiedad) en su artículo 49, numeral 2, especifica claramente que la determinación del Uso o Usos en el caso de edificaciones, deberán estar enmarcadas dentro de las normas de zonificación vigente que haya establecido el MIVIOT.
En tal sentido, las regulaciones establecen lo siguiente:
- En inmuebles con 1 recamara, 1 estudio y sala-comedor: (2) personas.
- En apartamentos con un solo ambiente, sala-comedor y recamara: (2) personas.
- En unidades de vivienda de 2 recamaras, sin estudio ni sala familiar: (4) personas.
- Los departamentos de 3 recamaras, con estudio y sala familiar podrían albergar (5) personas.
¿Qué factores afectan la capacidad habitacional de un departamento?
Existen regulaciones en cuanto al número de personas que deben habitar tanto en los edificios como en los hospedajes públicos. Estas medidas son necesarias para evitar un excesivo número de habitantes por encima de lo permitido en la Ley y las normas internas de los PH. Tal incremento poblacional puede generar deficiencias en la infraestructura básica de los PH, con las transformaciones que los ocupantes suelen hacer afectando los servicios (agua y electricidad) y los puestos de estacionamiento que continúan siendo un problema para los conductores que transitan, ya que ocupan espacios indebidos en las calles y avenidas.
¿Qué dice la ley al respecto?
Toda la responsabilidad en el cumplimiento de las normas establecidas en cuanto al número de personas que pueden vivir en un piso de alquiler recaerá en el propietario; de acuerdo a lo especificado en la Ley 284 del 2022, Título VII, Capítulo IV (Propietarios), en su artículo 56, numeral 5, el cual establece que: los propietarios deben cumplir y hacer cumplir las disposiciones de esta Ley, las normas del Reglamento de Uso por parte de las personas a quien dará arrendamiento o a cualquier título que cediera el Uso de la unidad inmobiliaria.
¿Cuántas personas pueden vivir en un departamento cuando es arrendado?
Ya sea que el inmueble es habitado por el propietario o arrendado, la ley no exime el incumplimiento de lo que está contemplado en los Reglamentos tanto de Uso como de Copropiedad, que a su vez se rigen por lo que establece las regulaciones del MIVIOT al respecto y estas deben ser acatadas. De lo contrario, se procederá con los mecanismos estipulados en las normas de convivencia para la resolución de asuntos internos dentro del PH, evitando que se convierta en un problema legal.
Cómo afecta el desborde de habitantes en un departamento a una propiedad horizontal?
Informarse en cuanto a los límites y capacidad al momento de alquilar un departamento, es necesario debido a que el exceso de habitantes en una unidad de vivienda dentro de un PH, conlleva a más gastos por consumo de servicios, más riesgos en cuanto al uso y mantenimiento de las áreas comunes, desgaste en el uso de los ascensores; así como más vigilancia y control relacionado a las visitas. Todo esto puede llevar al extremo la capacidad de un edificio; por lo que se recomienda tanto para el propietario como para el inquilino, velar por el cumplimiento del número de personas que vivirán en el inmueble para evitar inconvenientes a posteriori.
¿Cómo resolver dudas respecto a esto?
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