La propiedad horizontal en Panamá ha cambiado mucho desde 2010. La Ley No. 31 estableció el régimen de propiedad horizontal. En 2022, la Ley No. 284 reemplazó la anterior con nuevos conceptos y regulaciones.
Es crucial conocer los criterios y requisitos de la ley actual. Esta busca garantizar el buen estado de los bienes y el bienestar de los propietarios. Se han agregado principios rectores y un glosario para facilitar su aplicación.
Examinaremos las características de la propiedad horizontal en Panamá. También veremos los derechos y obligaciones de los propietarios. Conocer esto te ayudará a tomar decisiones informadas al comprar o administrar una propiedad.
Características y aspectos generales de la propiedad horizontal en Panamá
La propiedad horizontal en Panamá combina unidades independientes y áreas comunes compartidas. Según la Ley de Propiedad Horizontal, estos inmuebles abarcan diversas estructuras y proyectos. Incluyen edificios, lotificaciones, estacionamientos y urbanizaciones regidas por asociaciones sin fines de lucro.
Derechos y obligaciones de los propietarios en una propiedad horizontal
Los dueños pueden usar y disponer libremente de sus unidades. Deben respetar las normas del Reglamento de Copropiedad y de Uso.
Las obligaciones principales incluyen pagar cuotas de gastos comunes y contribuir al fondo de imprevistos. También deben acatar las normas de convivencia y permitir acceso para reparaciones necesarias.
- Pagar puntualmente las cuotas de gastos comunes.
- Contribuir al fondo para imprevistos, equivalente al menos al 1% de los ingresos y cuotas anuales.
- Acatar las normas de convivencia y prohibiciones del Reglamento.
- Permitir el acceso a su unidad para reparaciones necesarias en áreas comunes o privativas.
Enajenación, gravamen y actos jurídicos sobre unidades inmobiliarias
Los propietarios pueden realizar actos jurídicos sobre sus unidades sin consentimiento de otros copropietarios. Esto aplica salvo que exista una hipoteca previa a la incorporación al régimen.
Sin embargo, los bienes comunes no pueden ser enajenados, gravados ni embargados individualmente.
Acceso independiente a la vía pública o mediante servidumbre de paso
Los inmuebles deben tener acceso independiente a la vía pública para unirse al régimen. Puede ser directo o por servidumbre de paso constituida.
El acceso puede ser una entrada común aprobada por la autoridad competente. Las servidumbres de paso dentro de la propiedad requieren aprobación del Ministerio de Vivienda.
| Aspecto | Descripción |
|---|---|
| Modificación de cuotas de gastos comunes | Requiere el voto favorable del 51% de las unidades al día en sus pagos |
| Fondo para Imprevistos | Mínimo 1% de los ingresos y cuotas anuales recaudadas |
| Multas por incumplimiento | Entre US$ 50.00 y US$ 1,000.00 |
| Sanciones de la Dirección de Propiedad Horizontal | Hasta US$ 5,000 a infractores de la ley |
¿Cuándo se considera una propiedad horizontal en Panamá?
En Panamá, la Ley 284 del 2022 define el Régimen de Propiedad Horizontal. Este régimen combina bienes privados y comunes en una propiedad especial. Veamos los casos en que se aplica este concepto en el país.
Unidades inmobiliarias independientes con salida a la vía pública
Las propiedades horizontales son unidades con salida a la vía pública. Pueden acceder directamente o por un pasaje común aprobado. Estas unidades incluyen apartamentos, casas o locales comerciales en conjuntos residenciales o comerciales.
Unidades inmobiliarias sobre terreno común
Las unidades construidas sobre terreno común son propiedades horizontales. Los dueños comparten la propiedad del terreno. También tienen derecho a usar áreas comunes como jardines y piscinas.
Unidades inmobiliarias consistentes en mejoras construidas sobre fincas de propiedad de terceros
Pueden ser propiedades horizontales las mejoras en fincas de otros dueños. Los propietarios deben autorizar el uso para este fin. Esto ocurre en edificios construidos en terrenos arrendados o cedidos.
Lotificaciones, parcelaciones y/o urbanizaciones con lotes servidos
Las urbanizaciones con lotes servidos pueden ser propiedades horizontales. Los dueños de lotes usan áreas y servicios comunes. Esto incluye calles, aceras y alumbrado público.
Edificaciones destinadas a estacionamientos, bodegas, cementerios o actividades comerciales
Edificios para estacionamientos, bodegas o cementerios pueden ser propiedades horizontales. También se incluyen actividades comerciales si se identifican bienes comunes y privados. Los propietarios comparten gastos de mantenimiento de áreas comunes.
Urbanizaciones regidas por asociaciones sin fines de lucro
Las urbanizaciones con asociaciones sin fines de lucro pueden ser propiedades horizontales. Los dueños participan en decisiones sobre áreas comunes. Esto se basa en la Resolución 28-2003 del Ministerio de Vivienda.
| Tipo de incorporación | Porcentaje de avance de obra |
|---|---|
| Unidades inmobiliarias independientes | 100% |
| Unidades inmobiliarias sobre terreno común | 80% |
| Lotificaciones, parcelaciones y/o urbanizaciones con lotes servidos | 50% |
| Edificaciones destinadas a estacionamientos, bodegas, cementerios o actividades comerciales | 100% |
Para solicitar la incorporación, se requiere un porcentaje de avance de obra. Este varía según el tipo de incorporación. La tabla muestra los porcentajes necesarios para cada caso.
El promotor debe entregar los bienes comunes al representante legal. Esto ocurre después de traspasar el 51% de las unidades. Así, los propietarios administran las áreas comunes.
Requisitos para la incorporación y modificación al Régimen de Propiedad Horizontal
El Decreto Ejecutivo No. 151 reglamenta la Ley No. 31 sobre el Régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Este decreto establece los requisitos para incorporar y modificar el Reglamento de Copropiedad. Para incorporar una propiedad, se debe pagar el 2% del valor de construcción declarado.
Este pago se divide en partes iguales entre dos fondos del MIVIOT. El Fondo de Asistencia Habitacional y el Fondo de Propiedad Horizontal reciben cada uno el 50% del pago.
Para entregar los bienes comunes, se necesita traspasar al menos el 51% de las unidades inmobiliarias. Se permite la explotación económica de bienes comunes para beneficiar a la comunidad. Los estacionamientos no adjudicados se vuelven bienes comunes al vencer las reservas del promotor.
La modificación al Régimen también requiere el pago del 2% del valor de construcción. En propiedades extensas, se puede designar un Subadministrador según el Reglamento de Copropiedad. La Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT maneja la conciliación para resolver conflictos entre propietarios.
Ahora es posible asistir virtualmente a las reuniones de Asamblea y Junta Directiva. Esto se puede hacer mediante métodos electrónicos y tecnológicos aprobados.
