Se podría decir con toda certeza que la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario es una de las más complejas en cualquier parte del mundo; siendo este un acuerdo entre ambas partes fundamentado en la confianza y la buena fe.
Sin embargo, cuando comienzan a aparecer factores negativos como: el deterioro del bien inmueble, el retraso en las cuotas mensuales y el incumplimiento de los términos previamente establecidos en el contrato, los problemas se tornan inevitables.
En este tipo de situaciones problemáticas, lo más recomendable es conseguir una manera en que las partes puedan conversar pacíficamente sobre sus intereses y llegar a un acuerdo que permita ponerle fin al vínculo, evitando que se convierta en un conflicto ante la ley. La asesoría de un abogado experto en la materia, puede ser la mejor forma de cerrar el ciclo de arrendamiento.
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Motivos para poder desalojar a un inquilino
A efectos de la Ley 93 de 1973, el inquilino tiene las siguientes obligaciones:
- Pagar con puntualidad el canon de arrendamiento acordado.
- Utilizar el inmueble para los fines estipulados dentro del contrato de arrendamiento.
- Mantener el inmueble arrendado en buen estado, haciéndose responsable del deterioro del mismo mientras lo habite.
- Informar al arrendador a la brevedad posible sobre cualquier daño, usurpación o perturbación que haya sufrido el inmueble.
- Tolerar la ejecución de trabajos manuales o reparaciones que resulten urgentes para la conservación del inmueble.
- Permitir que el arrendador realice inspecciones periódicas (previa notificación) a fin de evaluar las condiciones del inmueble.
- Entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió.
En tal sentido, el incumplimiento de una o más de estas obligaciones de forma reiterada puede ser considerado un motivo de desalojo. No obstante, el arrendatario (contando preferiblemente con la asistencia de un abogado) debe evaluar las disposiciones establecidas en la ley sobre cómo desalojar un inquilino en Panamá, ya que los pasos a seguir pueden ser distintos en cada caso.
Debemos mencionar que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del inmueble es considerado un motivo de lanzamiento, siempre y cuando el arrendatario tenga 2 meses o más de mora en las obligaciones de pago con el arrendador.
Leyes a tener en consideración
Desde el año 1973 hasta la actualidad, la Ley 93 ha sido la encargada de dictar todas las medidas para regular los arrendamientos, subarrendamientos, arrendamientos de cuartos y apartamentos amueblados; señalando que todo contrato de arrendamiento debe ser formalizado ante la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
Al año siguiente de la Ley 93, se realizaron algunas modificaciones de interés en sus artículos, dando cabida a la Ley 28 y al Decreto Ejecutivo N° 37 (1974). De allí en adelante, surgieron más cambios a la ley original, entre ellos podemos mencionar: El Decreto Ejecutivo N° 5 (1983), Decreto Ejecutivo N° 294 (1994), Decreto Ejecutivo N° 7 (1995), Decreto Ejecutivo N° 145 (2020) y Decreto Ejecutivo N° 411 (2020).
Pasos a seguir para desalojar un inquilino
Como mencionamos al inicio de esta publicación, se necesita analizar profundamente la situación entre las partes y conocer las posibles causas de desalojo para saber con exactitud las acciones a tomar en cada caso en particular.
En líneas generales, la resolución legal de los procesos de arrendamientos se canalizan a través del Departamento de Recursos y Normas del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT). Este departamento cubre lo concerniente a: Desalojos temporales, devoluciones de depósitos, mediaciones, aumentos en cánones de arrendamiento, demandas de lanzamiento, desahucio, rescisión de contratos, subrogación de contratos, entre otros.
