Al referirnos a bienes comunes de uso exclusivo en Propiedad Horizontal en Panamá, estamos hablando de un término complejo en cuanto a la interpretación y aplicación se trata. Sin embargo, el uso exclusivo de ciertos bienes comunes a favor de uno o más propietarios debe estar establecido en el Reglamento de Copropiedad o por la Administración, ya que esto no aplica en todos los PH que regula el Régimen de Propiedad Horizontal.
¿Qué se entiende por Bienes Comunes de uso Exclusivo?
Se conoce como propiedad horizontal bienes comunes de uso exclusivo, aquellos bienes que se le otorgan a uno o más propietarios de forma particular para su uso y goce. Dichos bienes, deberán ser asignados en el Reglamento de Copropiedad de la propiedad horizontal; de igual manera, la Asamblea de Propietarios puede acordar que algunos bienes tengan un carácter exclusivo para uno o más propietarios, siempre y cuando no sean bienes comunes esenciales siendo estos los indispensables para la seguridad y conservación del PH.
Cabe destacar que los gastos de estos bienes de uso exclusivo correrán por cuenta del beneficiario o beneficiarios.
¿Cómo saber cuáles son los bienes comunes en un PH?
Existen muchas dudas en cuanto al carácter de los bienes comunes dentro de un PH que está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Este concepto se le asigna a todas las áreas compartidas de las cuales todos los propietarios pueden usar y disfrutar, siendo a su vez responsables de velar por la conservación y mantenimiento de los mismos.
En tal sentido, es necesario tanto al momento de realizar el diseño de la obra como a la hora de iniciar la venta del proyecto, definir los espacios que serán catalogados como bienes comunes, pues existen casos donde se planifican y construyen áreas de esparcimiento desarrolladas para uso particular y es preciso conocerlas al adquirir un inmueble.
Tipos de bienes según su naturaleza
Los bienes los podemos diferenciar según su naturaleza de la siguiente manera:
- Bienes comunes: Son aquellos que permanecen indivisos a todos los propietarios dependiendo del coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad, estas serían: las escaleras, los pasillos, los jardines, el parque infantil, las piscinas, etc.
- Bienes privados: Son los bienes muebles e inmuebles pertenecientes a una persona, ya sea jurídica o natural.
- Bienes comunes de uso exclusivo: En la propiedad horizontal bienes comunes de uso exclusivo, son todos aquellos que por medio del Reglamento de Copropiedad se acuerdan como de uso único a favor de una unidad inmobiliaria, por ejemplo: los balcones, patios, entre otros.
- Bienes suntuosos: Son aquellos que no forman parte del proyecto original y se le adiciona a un PH regulado por el Régimen de Propiedad Horizontal, estos no afectan las actividades cotidianas del PH.
- Bienes anejos: Son aquellos espacios o áreas pertenecientes a una unidad de vivienda, los cuales se encuentran descritos e identificados en el Reglamento de Copropiedad, entre ellos: el área de estacionamiento y el depósito.
Bienes privativos
El término privativo se refiere a los espacios, las unidades de vivienda o locales de aprovechamiento y funcionamiento independiente y de uso exclusivo del propietario, dentro de los límites de espacio delimitados a la cual debe asignársele una cuota de participación en la comunidad.
Bienes comunes
Son aquellos espacios que pueden ser utilizados por todos los propietarios y que no están atribuidos privativamente a ninguna persona natural o jurídica. Generalmente, estos tienen salidas por pasajes comunes. Debemos mencionar que los bienes comunes son los que facilitan la existencia de los bienes privativos, donde se incluye: la fachada, los ascensores, los pasillos, las escaleras…
La diferencia entre ambos bienes es fundamental para comprender la dinámica dentro del PH sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, pues es difícil hacer distinción ya que los bienes privativos sirven únicamente al propietario, pero sin embargo, guardan una relación de dependencia con los bienes comunes que son de uso general en la propiedad horizontal.
¿Qué dice la ley?
La nueva Ley 284 (2022) es muy específica en cuanto a los bienes comunes y privativos en las propiedades horizontales sometidas al régimen. Entre ellos podemos citar: el artículo 39 numeral 4, que hace referencia a los tipos de bienes.
En el artículo 41, se determina todo lo concerniente a los linderos, medidas, superficie, el valor del coeficiente de participación y los bienes anejos. El numeral 2 del mismo artículo, habla de las modificaciones del Reglamento de Copropiedad para el otorgamiento de propiedad horizontal bienes comunes de uso exclusivo, mencionando que todo debe estar inscrito y registrado por ante el Registro Público.
¿Qué hacer si otro copropietario se apropia de un bien común?
Lo primero que se debe identificar es si el bien está destinado según sus especificaciones como bien común. En este caso, la Ley establece que debe contemplarse dentro del Reglamento de Copropiedad que dicho propietario tiene a su favor el uso exclusivo de este bien común; el cual no debe ser indispensable para la seguridad y conservación del PH.
¿Se pueden vender bienes comunes de uso exclusivo?
Esta suele ser una pregunta recurrente entre los propietarios y los administradores de los PH en Panamá. Las condiciones de venta y de uso exclusivo lo determina la Asamblea de Propietarios mediante el Reglamento de Copropiedad, donde adicionalmente se debe contar con una mayoría no menor al 66% de participación de propietarios solventes con las cuotas de pago.
Antes de evaluar la posible venta de un bien común, es indispensable determinar si el mismo es esencial o no. Si se dictamina que es un bien no esencial, será posible su venta como un bien ajeno o para otorgarle carácter de exclusividad, donde el comprador quedará obligado a su cuidado y conservación.
