Asambleas de Propietarios virtuales en las Propiedades Horizontales

Durante las últimas semanas [a raíz del impacto social y económico experimentado en Panamá, producto de la cuarenta impuesta a raíz del COVID-19], se ha hablado mucho de las asambleas virtuales, lo cual ha provocado una interesante discusión jurídica sobre su viabilidad jurídica.

Quienes me conocen, saben que soy un apasionado de la tecnología y sería fácil acostumbrarme a brindar mis servicios de soporte y asesoría, a las asambleas de propietarios que se celebren a través de plataformas virtuales (una alternativa que nuestra actual legislación nos debe y nuestra realidad exige).

Tomando en cuenta que la Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal” es una ley relativamente “joven” y que para el momento de su promulgación [según el Informe Global sobre Tecnología de la Información 2010-2011 Transformaciones 2.0, presentado por World Economic Forum (WEF)] Panamá ocupaba el puesto número 60 del mundo y el número 4 de América Latina ¿cómo es posible que no podamos celebrar en nuestro país asambleas de propietarios a través de plataformas virtuales?

La Ley 31 de 18 de junio de 2010 no prohíbe expresamente la realización de asambleas de propietarios a través de plataformas virtuales, pero los artículos relacionados con la convocatoria y la confección del acta, ciertamente imposibilita el cumplimiento de los requisitos legales contenidos en tales artículos.

Artículo 53. Toda decisión adoptada por la Asamblea de Propietarios para que surta efecto legal y sea de obligatorio cumplimiento deberá ser aprobada por más de la mitad de todas las unidades inmobiliarias que estén al día con todas sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal, salvo lo establecido en los artículos 32 y 51, o cuando esta Ley establezca un número distinto para su aprobación. Las decisiones de la Asamblea de Propietarios se harán constar en un acta que expresará, como mínimo, lo siguiente:

  1. Número del acta y clase de reunión.
  2. Nombre de la propiedad horizontal.
  3. Lugar, fecha y hora, que deberán coincidir con los señalados en el aviso de convocatoria, o esta Ley o el Reglamento, según sea el caso, y la transcripción del aviso de convocatoria con las formalidades establecidas en la presente Ley.
  4. Lista de propietarios que asistan personalmente o a través de mandatario, en la que se especifique el número de la unidad inmobiliaria, el número de finca y datos de inscripción, en el evento que se requiera su registro, y el coeficiente de participación, si ello fuera necesario en el caso que se requiera la inscripción del acta en el Registro Público.
  5. Verificación del quórum teniendo en cuenta:
    1. El número de unidades inmobiliarias que conforman la Propiedad Horizontal y sus propietarios.
    2. El total de propietarios presentes.
  6. ………… (El subrayado es nuestro)

Quiero resaltar cuatro aspectos del precitado artículo 53 que – en mi opinión – imposibilitan la realización de asambleas de propietarios a través de plataformas virtuales.

  1. La necesidad práctica y jurídica de documentar, validar y/o recurrir (ante las autoridades competentes): a) El cumplimiento de las formalidades legales exigidas tanto para las convocatorias, como para la realización reuniones y celebración de asambleas de propietarios; y b) Las decisiones tomadas en tales reuniones y por dicha asamblea.
  1. El numeral 3 del precitado artículo 53, hace referencia al lugar de celebración de la asamblea y el diccionario de la Real Academia Española define la palabra lugar como “Porción de espacio en que se sitúa algo”. Así pues, es inviable la utilización de una plataforma digital, como sustituto de la asistencia personal o a través de mandatario, a una predeterminada ubicación física.
  1. En los numerales 4 del artículo previamente citado obliga a la transcripción de la lista de asistencia de propietarios que asistieron personalmente o a través de mandatario, lo cual será imposible cumplir con una asamblea virtual pues que el término “personalmente” según el diccionario de la Real Academia Española es “En persona o por sí mismo”, segunda limitante.

Siendo que el numeral 4 del precitado artículo 53, impone la obligación de transcribir en el acta, la correspondiente lista de asistencia de los propietarios que asistieron personalmente o a través de mandatario, sería imposible cumplir esta exigencia legal, mediante una asamblea de propietarios celebrada a través de una plataforma virtual, toda vez que el diccionario de la Real Academia Española define que “personalmente” significa “En persona o por sí mismo”.

  1. Por último, quiero referirme al numeral 5 del mencionado artículo 53, donde se hace referencia a la verificación del quórum, siendo que el literal “b” de dicho numeral, señala como parte de la información que debe hacerse constar en el acta, “El total de propietarios presentes”. Siendo que palabra presente significa “Que está en un lugar al mismo tiempo que la persona que habla o de la que se habla, o en el momento en que sucede una cosa”, ciertamente esto no sería posible mediante la celebración de asambleas a través de una plataforma virtual.

Después de analizar estos cuatro aspectos que limitan la realización de asambleas de propietarios de manera virtual, quiero mencionar la responsabilidad que asume el presidente y el secretario de una asamblea de propietarios quienes, al momento de firmar el acta, a saber: a) Son los responsables directos de su redacción y contenido; y b) Realizan una declaración jurada y certifican la información que consta en dicho documento.

Por todo lo previamente explicado, soy de la opinión que por el momento no es viable la realización de asambleas de propietarios a través de plataformas virtuales, pero reconozco la necesidad de modificar nuestra legislación para permitirlo (mediante un decreto ejecutivo), máxime, por la situación que estamos enfrentando, entretanto, nos corresponde cumplir la ley y celebrar asambleas de propietarios de manera presencial (cuando esto sea nuevamente posible).

Quedo atento a tus comentarios sobre este tema y anuente a otros temas que consideres de interés que abordemos en próximos artículos.

Mario Vargas

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Maritza Castro

Hay que luchar por eso. Licenciado sería de gran ayuda para las Propiedades Horizontales. Nos ayudaría a tener los quórum reglamentarios para acordar temas de interés.

Isaelena Guardia

eso crearía baja participación, sobre todo aquellos propietarios que nunca asisten a las asambleas.

Isaelena Guardia

Hola, buenos días.
Puedo entender que la tecnología es lo que nos está salvando de muchas cosas. Supongo que la Ley 31 no incluye las video conferencia debido a que cuando esta se reformó digamos que no era tan usual ni fácil hacerlas. Pienso que las asambleas por video conferencias solo se deben hacer si es únicamente para asambleas informativas, no para tomas de decisiones o votaciones, aumentos de cuotas etc. Pienso que no habrá el mismo debate.

Aura

Queda en evidencia una vez más las carencias de nuestro sistema legal en cuanto a materia de PH´s.
Entonces…..también licdo. Mario, debemos entender que las reuniones que se hacen por este medio; pero de directiva, tampoco son reconocidas sus decisiones?
Ufff……..quiere decir que todo lo que se hizo quedó en nada pues!!!

Israel Stevens

Me parece un tema bastante interesante. Entiendo que participación ciudadana propuso un anteproyecto de Ley 258 donde presentaban modificaciones a varios artículos en ese aspecto virtual. Articulo 51

Flora Díaz C.

Buenas tardes, comparto igualmente el criterio de que las Asambleas de Propietarios no se pueden realizar de forma virtual, es tiempo para que nuestras autoridades evalúen los mecanismos para que en la modificación de la Ley 31 se incluya el aspecto tecnológico. Ahora bien, pienso que la Junta
Directiva si puede reunirse de forma virtual para resolver aquellos temas relevantes para la P.H., más no para la escogencia de Administrador, ya que se requiere pasar por la formalidad de una Previa Convocatoria y la asistencia de los miembros. Muy interesante tú artículo. Saludos cordiales, Licda. Flora Díaz C.

Sayonara

Hay que buscar un mecanismo que nos ayuden a solucionar la falta de Quorum en las asambleas los propietarios nos les gusta asistir y menos asumir responsabilidades

Karina Boza

Hola, Buenas Tardes: Excelente artículo….Felicidades.

Dora Torres

Debía celebrar dos asambleas en abril, obviamente ya no se podrán realizar. Los propietarios piensan que es fácil hacerlo. Pero para nosotros como administradores debemos también aprender la logística que conlleva realizarla en un ph de mas de 300 condomines. Además Lic. como ud menciona. Nuestra ley no lo contempla.

Seferina Melgar

Entendia que una Ley solo se puede modificar por otra Ley y no por un Decreto Ejecutivo. ¿Es correcto?
Y si, estoy de acuerdo, es muy necesario esas asambleas virtuales.

Flopez

Pero entonces se puede o no se puede celebrar reuniones virtuales en los ph?
Donde puedo conseguir una copia del decreto o legislacion que la regule he buscado en internet y no encuentro nada.

Flopez

Pero entonces se puede o no se puede celebrar reuniones virtuales en los ph?
Donde puedo conseguir una copia del decreto o legislacion que la regule he buscado en internet y no encuentro nada.

Kepa

Licenciado Mario, me parece una opinion curiosa. Comprendo que la Ley 31 no “contempla” las asambleas virtuales, pero creo que tampoco las prohibe. Si consideramos que el “lugar” de una asamblea virtual es el Internet, y que en una videoconferencia de Zoom la “presencia” de los asistentes es por audio y video en tiempo real… yo podría llegar a la conclusión contraria a la suya. Podemos considerar que la palabra “presente” se contrapone con la palabra “ausente” y por lo tanto la “presencia” o la “ausencia” pueden ser virtuales en una reunión por el Internet. La Ley contrapone “personalmente” con… Leer más »

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